绕政策风险 避项目纠纷

　　那么，庄诺所指的众筹建房模型是怎样的?如何规避金融、法律方面的风险，并预控可能产生的纠纷?

　　深圳房地产律师张茂荣认为，由于现在大部分房企的工程款是通过抵押在建工程向银行贷款，如果众筹提供的资金仅是弥补部分项目开发资金缺口，那么降低融资成本作用有限。众筹提供的资金总额若想覆盖整个项目，又因体量过大触碰到融资对象不得超过200人这一政策红线。

　　庄诺介绍称，他们目前在谈的一些众筹产品足以覆盖开发商一个完整项目所需资金。他们有一个20人的团队已经研究半年多，针对各种可能出现的风险设计了诸多方案，甚至细化到如果众筹者在众筹期间碰上离婚进而被财产冻结的情况，所以关于资金体量与人数限制之间的矛盾，也是早有预案。

　　据他介绍，解决方案有多套，比如将项目切割成一栋一栋，一栋不超过200个住户;或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。

　　庄诺介绍，种种设计背后的逻辑在于，众筹者不直接接触开发商，投资者所面对的是有金融巨头中国平安背书的平安好房。这样一来，众筹的购房款停留在平安好房的平台，由平安好房以其他方式参与物业建设。

　　另一个风险在于，由于原材料、建造成本、工程款等在开发过程中存在变动，不确定因素太多，所以后期很容易因为核算成本引起纠纷。

　　在张茂荣看来，众筹平台与开发商之间可以有两种合作方式：一种是对等的合作关系;另一种是合作成立项目开发公司。

　　他认为，如果众筹平台与开发商共同成立项目开发公司，最大的风险也就是分红纠纷;但如果众筹者仅是开发商的合作伙伴，平台如何向参与众筹的散户解释成本增加问题，这就比较棘手。

　　就连万达这种房企巨头都对核算开发成本很头疼，万达董事长王健林曾公开表示，为了解决核算成本与预算不匹配的问题，他们制定了交钥匙工程，即先和总包确定总工程款，然后将所有工作委托给总包，盈亏由总包自负，万达只负责监督和收房。

　　而对于平安好房而言，它只是开发商的合作伙伴，又将如何解决前期众筹金额与后期核算成本不匹配的问题?

　　庄诺称，他们会为建造成本设置一个资金上限，如果超过这一幅度，由开发商承担多出部分。这样来看，似乎与万达的解决思路一致。

　　不在买地前介入

　　据庄诺介绍，众筹模式可以满足开发商的两类需求：一是对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0(产品定制化)。二是对于中小开发商而言，可解决其融资难的问题。不过，就目前来看，平安好房的合作房企均为国内前十强。

　　在平安的地产众筹布局中，还有一个因素不容忽视，即已在陆金所挂牌但还未投入运营的平安前海众筹，该平台聚集了平安陆金所、投行、证券、不动产、互联网等诸多子公司员工，也将涉及房产众筹业务。

　　该平台的定位究竟是什么?会与平安好房产生怎样的协作?目前平安还没有公开表态。平安集团仅透露，“公司期待抓住这个新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”

　　那么，平安介入房地产的界限在哪儿?就目前来看，平安好房明确表态不会在买地之前介入。庄诺称，因为土地招拍挂中不确定因素太多。

　　不过，卢政认为，只要产品结构合理，能够覆盖可能出现的风险，事先确定拍地的投资上限，并找到开发商配合，也可以在买地之前介入，如果拍地价格超过上限，则退还众筹资金。

　　众筹试验之绿城

　　绿城的众筹试验：难题已突破 近期将有动作

　　“绿城众筹开发，试验如何?先前难题有无突破?”“已突破!近期会有动作。”

　　上述对话是《每日经济新闻》记者和绿城房产众筹相关人士的一段微信对话。

　　相比其他开发商，绿城在房产众筹开发层面的实践已经有了经验的积累，并正在逐步形成核心运营模式。但在业界看来，绿城的众筹可能和真正意义上的众筹仍有差别。

　　首个非典型众筹案例

　　在大型房企中，绿城是最具众筹开发经验的公司。

　　去年8月，绿城中国董事长宋卫平短信告诉《每日经济新闻》记者，蓝城旗下一家公司已经在众筹开发领域拥有很深入的研究。

　　记者随后联系了蓝城代建，并了解到，该公司早在去年初就已经参与了房产众筹开发，所参与开发的项目已经开始动工建设。

　　根据浙江绿城佳园建设工程管理有限公司董事长李园介绍，绿城上述项目有一定特殊性。原先拿地的企业当时已经资不抵债，当地政府为了帮助其清偿债务，允许改变土地性质，变更为居住用地，并以较低的价格转让。

　　正因土地的价格相对于市场公开拍卖价较低，这一地块才较其他项目更有吸引力。李园曾透露，如果通过土地市场获得，其售价至少要比众筹开发价高出30%以上。

　　由于是众筹开发，蓝城只负责代建而不是自己出资，因此可以让出一部分开发利润，加上项目本身因为获得土地的渠道特殊，地价也要比周边便宜，这才使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。

　　和普通房地产项目相比，上述项目的另一个特殊性在于，由当地商会负责人动员几家企业一同组建公司参与众筹。企业的负责人出资认筹大户型产品，剩余的都是小户型房源。

　　虽然这些企业负责人购买的房子不多，但由于户型较大，总价较高，为众筹开发解决了很大一部分资金需求。再加上有这些企业的资金实力和信誉做保，员工只需支付首付款即可参与，因此推广难度较小。

　　复制难点是地价

　　《每日经济新闻》记者在与李园交流时了解到，众筹开发存在几个难题。

　　首先，目前企业拿地的主要途径仍然是参加招拍挂，在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地。即使在杭州(楼盘)这样土地供应较多的城市，开发商想拿到比周边便宜的地块也不容易，这使得开发企业很难为消费者提供一个非常诱人的购房价格。如果购房价格没有诱惑力，消费者很难在土地刚刚拍下时就参与进来。

　　其次，在销售层面也存在问题。普通商品住宅向社会公开销售，但众筹开发很难通过广告等方式公开推广，因此其客户来源有限。

　　再次，开发企业发展众筹业务，首要目的是希望减少自己的资金投入，降低公司的经营风险。如果购房者只是支付部分首付款，开发商依旧需要支付较多的资金，仍然需要承担较大的经营风险。这样一来，众筹开发的意义就不大了。但让消费者一次性把所有的购房款付清，不仅很难做到，也会影响参与众筹者的热情。

　　另外，消费者参与众筹开发的一个前提就是众筹资金要有第三方监管，以确保资金的安全。蓝城的首个众筹开发案例，参与者主要是企业及其员工，相互间的信任度很高。但当众筹开发的参与者变为社会公众时，公众对企业不免存在不信任，这也是众筹开发的一个难点。

　　那么，金融机构对众筹资金监管并协助推广房产众筹计划的热情有多高?《每日经济新闻》记者就此采访了中海恒信资产管理部一位负责人，对方表示，由于房地产开发资金投入的不确定性，房地产众筹计划需要开发商承诺在项目开发资金不足的情况下，房企会以自筹资金投入后续开发建设，并确保项目最终顺利竣工完成交付，但这样的承诺显然不符合开发商借众筹开发实现轻资产运作的初衷。

　　另外，购买金融产品的客户主要是投资者，他们对房地产众筹计划所分配的房屋多数不感兴趣，更希望能拿到真金白银的投资收益，这也是房产众筹开发的一个难点。

　　绿城在设计众筹开发模式时，同样面临这些困难和阻力，他们最终又是如何解决这些问题的?我们目前尚不得而知，只能等到6月份计划公开时再来了解。