房地产

　　或给“金九银十”旺季添把火

　　此次降准降息将对正呈现回暖势态的楼市产生怎样的影响?业内人士分析，此次“双降”对楼市可谓利好，尤其楼市即将进入传统旺季“金九银十”，或将为国内楼市未来两月的升温再添一把火。

　　从去年11月以来，央行连续进行了5次降息，使得5年期以上商业贷款的利率从6.55%降到了目前的5.15%。记者算了一笔账，若购房者商业按揭贷款额100万元，贷款期限20年，采用等额本息还款，去年11月利率为6.55%时，每月月供7485.2元，经过5次降息后，每月月供现在只需要6682.7元，相比9个月前每月少还802.5元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“3·30新政”后，二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但由于存款准备金率仍然相对较高，各商业银行可以动用的资金规模受到存准率的限制。加上年内部分银行完成贷款目标，因此难以释放较大规模贷款以支持楼市的贷款需求。

　　张宏伟分析，降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　张宏伟表示，此次央行降息降准后，楼市或将出现又一波入市的行情。短期尤其是传统旺季“金九银十”期间的成交量可能将迎来一轮反弹。而价格方面，一线城市及部分市场基本面良好的二线城市的价格也有可能会逐渐坚挺。

　　但他也指出，此次“双降”之后，国内不同城市的楼市依旧面临分化的现实。其中，除了上半年业绩抢眼的一线城市，未来二线城市也将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，尤其是15个月以下去化周期的城市房价稳中有升。

　　面对未来楼市可能的变化，不同的主体又该采取怎样的应对举措?

　　张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好跑量去库存的“窗口期”，增加三季度尤其是“金九银十”在全年销售目标中的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化，从而导致企业被动推盘的局面。

　　而对于购房者，张宏伟建议把握好市场节奏变化过程中的购房时机，赶在短期市场还没有完全复苏的阶段、赶在还没有出现“买涨不买跌”的阶段入市购房。当下部分开发商资金面仍然相对紧张，仍是购房性价比较高的入市“窗口期”。

　　汇率

　　人民币短期承压 长期趋向稳定

　　业内人士认为，降息或可能在短期内对人民币带来贬值压力，但长远而言，降息有利于整体经济稳定，对人民币长期汇率稳定有积极意义。

　　26日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元兑人民币6.4043元，较上一交易日6.3987下调56个基点。而在岸人民币即期汇率收盘则小幅升值0.03%，报6.4105。

　　中国外汇投资研究院院长谭亚玲认为，近期人民币调整幅度和力度非常大，即便是降息也不会对汇率产生太大影响。

　　不过，中信银行广州分行外汇资金团队负责人梅治信则分析指出，从短期看，央行降息对人民币汇率会产生一定压力。降息在一定程度上造成国内资产吸引力降低，在利率和资产回报率降低的情况下，部分投机、短期逐利的资金可能会撤离。

　　从中长期来看，降息可能对整体经济产生刺激作用，对人民币汇率的长期稳定是有利的。梅治信认为，近期人民币汇率在6.40上下波动的概率较大，还存在一定的下跌空间，“6.45会是一个值得参考的位置”。

　　渣打银行亚太区首席经济学家丁爽认为，降准降息是央行对近期市场流动性趋紧做出的回应。此前，央行干预汇市以缓和在岸即期市场波动，导致市场流动性出现一定程度的紧张。

　　■焦点

　　利率市场化再迈步

　　专家称利率不会大幅上升

　　此次“双降”同时，央行再次在利率市场化上迈进一大步，一年期以上存款利率上限完全放开。鄂永健分析认为，考虑到此前银行存款利率并未上浮到顶，且这部分存款占比不高，应不会出现存款利率大幅上升的情况，实际影响并不大，利率市场化仍坚持稳妥审慎的原则。

　　根据融360最近公布的上半年商业银行存款利率报告，51家银行在全国35个主要城市的存款利率上浮幅度从13.89%到40%不定。

　　与5月12日的降息相比，上一次6月28日降息后，大部分银行存款利率上浮幅度有所上调，除城商行外，其他银行最高上浮幅度为40%，仍未用尽50%的上浮区间。此前各家银行发行的大额存单，也将利率定在了基准利率上浮40%的水平。

　　从此次放宽的一年期以上定期来看，融360监测的数据显示，国有银行存款利率的上浮幅度在5.77%—40%之间，期限越长浮动空间越小，三年期存款利率上浮区间在30%以内。只有少部分城商行将部分利率上浮到顶，2年以上定期存款利率最高也仅上浮44%左右。

　　“随着金融机构自主定价空间的进一步拓宽，既有利于促进金融机构提高自主定价能力，加快经营模式转型，提升金融服务水平，也有利于促使资金价格更真实地反映市场供求关系，充分发挥市场的决定性作用，进一步优化资源配置，促进经济结构调整和转型升级。”央行相关负责人表示。

　　目前，16家上市银行均调整了官网的挂牌利率，工、农、中、建、交五大行活期存款无变化，均为0.35%。其他各档次的利率下调0.25个百分点，较基准利率上浮约10%—19%。股份制银行中，除招商银行与四大行定价一致，其余中信、平安、民生、浦发、兴业、华夏、光大几家银行的三个月、六个月定期存款均较基准利率上浮近1.3倍。