李战洪:“房地产+”需要专业和沉淀

要闻每日经济新闻2015-09-28 09:31:59

  在本届价值地产年会上,一位开发商表示,中小地产商拥有的资金规模不大,转型怎么转?

  对此,新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示,未来几年,开发商会死很多,当下面临7项选择,必须进行“三调三换”,但转型需要企业有足够的专业基础沉淀。

  怎样在竞争中活下来

  李战洪表示,“中国的房企已告别短跑时代,加入到马拉松赛跑,此时,队员的状态、可持续战斗能力、专业技能尤为重要。”这是一个战略时代,也是一个战国时代,房企之间正进入新一轮大洗牌。

  李战洪总结称,“第一是别死;第二是怎么活;第三是如何复活;第四是细分;第五是转身;第六是参赛;第七是生态。”

  谈到“别死”,李战洪指出,未来几年开发商会死很多。而对于“怎么活”,就是先要量,现金流导向,高周转、轻资产,再就是活得好,注重资产质量。

  至于“复活”,李战洪认为,开发商要走一条苦路,必经三个阶段;开发商现在遇到了困境,亟待复活,对于复活的选择,过去轻易成功的经验已成为企业未来发展的障碍,如何改变思维、主动变革、创新模式才是突破障碍的关键。

  就现实情况来看,不少房企仍在加速扩张拿地。不过,房企仅有资产规模仍难以适应新的市场变化,一个典型现象就是与A股上市房企略有不同,像万达商业、富力地产、恒大地产、花样年控股、越秀地产等内房股的估值被严重低估。

  业界对此解读为,随着人口等红利结束,楼市供求逆转,更多二、三线城市土地及房价上涨被抑制,在内房股财务成本仍居高不下的情况下,港股投资人更关注净资产收益率,而轻资产战略恰巧是内房股转型中亟待提升的核心目标。

  实际上,这就是李战洪强调的“细分”。李战洪指出,过去三合一,也就是投资、开发、运营一体化,未来要一分为三,呈现开发、投资、运营分离的现象,专业做投资商、开发商、运营商。

  转身“房地产+”

  面对当前楼市的新变局,房地产商如何破解转型困局?

  在李战洪看来,开发商的具体动作主要是“三调三换”。其中“三调”的第一个任务是调整开发节奏,第二是调整开发规模,第三是调整产品结构;而“三换”则是指换价格,换产品,换客户。

  在此过程中,房企如何才能如虎添翼?李战洪给出的办法是转身“房地产+”。

  李战洪解释称,“我们说房地产+,过去的房企一律做规模,未来有质量的发展,或者说有质量的理性增长变得尤为重要,未来是三分天下的格局,特别是多元化,而多元化又分两种,业态多元化,比如说万科从来不做商业地产的,也开始做商业地产了,还有产业多元化。

  为什么叫“房地产+”?李战洪认为,一般企业,其实只做一个市场,就是做房地产市场,发展到第二步,房企开始做资本市场,现在这个阶段,在新常态下仅仅做好两个市场还不够,要+什么,比如说新鸥鹏就加了教育市场,同时做好三个市场,覆盖面就更大。

  当前,一个典型的现实是大量房企认为“房地产+”就是多元化,盲目跟风跨界其他行业,认为这就是房企转型。但事实上,这在专注于教育地产的新鸥鹏来说,“房地产+”更需要专业基础和沉淀。