一针鸡血注入了七月流火的郑州楼市。7月21日～24日，博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会举行，在这个高规格的会上，提到郑州人口密度为每平方公里1.5万人，在全国城市中排名第一，为北京的10倍!

　　□奚春山

　　第一针鸡血：人口密度全国第一

　　印象中，2013年11月，媒体曾经热炒，郑州的人口密度仅次于广州，位列全国第二!

　　但来自海南博鳌论坛上的数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是广州5900人，上海为每平方公里3800人，北京1500人。

　　为神马郑州人口密度最高?不是因为郑州人口全国第一，而是因为建成区面积与北京、上海、广州相比略小!

　　郑州人口密度第一的数据如何来的?笔者查阅了一下，发现还真不是空穴来风!今年6月2日，郑州市政府公布了郑州建成区最新数据：截至2016年，中心城区城市建成区面积为443.04平方公里，市域城市建成区面积合计为744.77平方公里。

　　而郑州的人口总数已经达到了1000余万人，用总人口除以建成区面积就得出每平方公里1.5万人的结论!

　　按这样的人口密度来看，北京的人口密度并不大，被称为“首堵”，是替郑州背锅了!

　　郑州人口密度全国第一，这是个让开发商感到振奋的消息。但还有一针鸡血继续给郑州楼市打气!

　　第二针鸡血：

　　未来三年需要7510万平方米住房

　　7月21日，在河南省房地产业商会举办的2017郑州国际地产联合采购大会上，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京称：未来三年，郑州还有7510万平方米住房缺口!

　　赵进京的结论是这样得出的：

　　2016年郑州市人口690万(城镇人口)，到2020年城镇人口是1025万人，新增人口是334万人，三年时间郑州市要增加300多万人，按照国家建设部规定的人均面积来算，未来新增的300多万人需要7510万平方米(住房)。

　　笔者以为，这两针鸡血不是让开发商精神一振的心灵鸡汤，而是有理有据的大数据。这两针有理有据的鸡血，让郑州楼市成为胜天半子的价值洼地，一些趋势性变化，也能从两针鸡血中显示出来：

　　1.拥堵严重 城市框架还得拉大

　　从人口密度来看，城市框架还得拉大!路网建设还得紧锣密鼓，包括中牟、荥阳被划为区都是指日可待的事情。有地产老炮认为，郑州周边50公里范围内，未来都有可能成为大郑州的一部分!

　　2.刚需还占据优势 但刚改的火苗已经出现

　　客观来说，与北上广相比，郑州在吸引高端人才方面不占优势，所以说，来郑州的以中低端人士居多。这就决定了刚需还是郑州楼市的主流。但由于郑州处于全国交通枢纽，人口门槛比较宽松，新增人口大多数还会是刚需，所以刚需楼盘还会有优势!

　　但在刚需占优的大背景下，刚改阶层的需求正在日渐成为主流，从最近几周的开盘去化来看，主打刚改阶层的几个新楼盘，都取得了不错的去化效果!

　　3.品质升级会成为未来的趋势

　　笔者近期在业内调研时发现，城中村村民，成为各大售楼部重点接待对象，为什么?

　　按说这些人都是手握城市核心地段几套甚至十几套房的房东，但是他们的子女包括他们自己看不中自己手里的房子，宁愿卖掉两套或三套安置房换一套高品质的房子!这说明有房阶层人士，在选择二套房或三套房时，会更倾向于品质及开发商的后续服务!

　　4.稳控房价面临较大压力 但政府手里有王炸!

　　人口密度大，未来增量人口巨大，这对稳控房价构成了较大压力，但政府手里有重磅筹码，抛出来就可以稳控市场!

　　媒体报道称，今年5月起，高达6000万平方米的安置房将逐步入市。但入市的节奏、体量掌控在政府手里，房价飙升，政府可以加快安置房入市，房价下行，政府可以放慢安置房入市。通过对安置房体量的调控，以及其他限制性手段，政府可以完成稳控房价的目标!

　　5.郑州已经被纳入首批租赁试点城市，买房才能落户的华山一条路将会演变为租购并举的两轮驱动!

　　在中央房住不炒的决策下，作为首批租赁试点城市的郑州，未来一定会推出租赁用地，倒逼部分开发商选择自持住宅物业。而部分中介机构也会在租赁政策的红利释放下，成为专门的住宅租赁公司。郑州楼市会从买房——卖房的单一交易场景，演变为租购并举的两轮驱动!

　　正是意识到政府调控的决心，变天了的大背景，郑州楼市的炒房客基本销声匿迹，部分有房票人士也开始观望。

　　在这样的新常态下，郑州楼市下行的拐点不会出现，但必然会出现倒逼开发商死磕品质，提高性价比的拐点，或将减少郑州楼市层出不穷的条幅维权现象。

　　答案很简单，如果某开发商盖的商品房还不如安置房，城中村房东们手里的6000万平方米安置房，就会抢了它的市场!让它成为孙宏斌们并购的猎物!