郑州写字楼市场供需三连涨 办公只需小而精

本地大河报2015-05-13 14:52:32

  在利好政策持续作用下,去年一度坐上“冷板凳”的郑州写字楼市场也追随住宅持续升温。据相关机构统计,4月份郑州写字楼市场供需迎来了三连涨。小面积办公市场成为新的热点。而据权威机构分析,今年将是郑州写字楼井喷的前奏年。

  4月供需亦三连涨,价格止跌

  从郑东CBD到高铁商圈,再到龙子湖生态办公,郑州的写字楼市场近几年经历了一个前所未有的发展。但是也应该看到,郑州写字楼正在面临一个严重过热的发展压力,库存高企就是一个问题。不过随着国家利好政策的相继出台,这种情况目前正在缓解。

  据同致行数据统计显示,4月份,郑州市办公用房供应量4.37万㎡,供应量自3个月来连续上涨。与此同时,办公用房本月共计去化12.45万㎡,本月再度呈现出了供不应求的局面,办公用房备案均价9208元/㎡,价格走高后本月有所回落,缘于本月有大量低价项目的备案,代表项目华强城市广场、江泰天宇国际、金成时代广场、新合鑫睿达广场等。

  4月份,郑州市办公用房供应4.37万㎡,去化12.45万㎡,截止到2015年4月底,郑州市办公用房库存量达144.5万㎡,三个月以来一直呈现出供不应求的局面,办公用房库存量有所下滑,按照近3个月月均7.88万㎡的去化速度计算,共计需要18.3个月的去化周期,去化有一定的压力,但是相较于商业用房来说,去化压力偏小,泡沫化较轻。

  分区域来看,区域库存可分为两个梯队,第一梯队为供不应求的区域,主要为金水区和经开区,供需缺口分别为10.2万㎡和0.65万㎡。而其他区域库存量均较多,管城区以51.3万㎡的库存量位居第一;二七区第二,库存量26.4万㎡;郑东新区、高新区、中原区、惠济区的库存量分别为20.4、19、17.6、12.8万㎡,有一定的去化压力。

  小面积产品渐成时下市场主流

  去年从郑州某大学毕业的小程一直没有找到工作,今年看到国家鼓励大学生创业,便约了几个同学在高新技术开发区某写字楼租了一个小面积房间,开始从事为房地产企业提供礼品设计的工作。“当时,为了找个小面积办公地点,费了不少周折,楼盘只剩下了大面积,经过多方协调,才找到这层几十平方米小面积办公场所。”

  随着国家对自主创业的鼓励和扶持,像小程这样自主创业的年轻群体在郑州越来越热,而对应的小面积办公市场也开始走热。以前曾在市场上一度消失或冷落的小面积公寓重受青睐。中部大观璞丽中心、华强城市广场以及正商、新合鑫、德润、汇艺等众多房地产企业都有这样的小公寓面世,销售态势良好。

  据同致行数据统计,2015年4月份,郑州市办公用房共计成交12.46万㎡,从成交面积段来看,梯队极其明显,本月50㎡以下公寓面积段产品成交最好,共计341套,套数占比34%,较3月份同期下降了9个百分点,成交面积1.45万㎡,成交均价8726元/㎡。

  今年将是郑州写字楼井喷前奏年

  据戴德梁行机构分析,武汉、西安、郑州等二线城市将成为写字楼市场发展的关键。未来中国经济的发展还是要依靠中小企业,而中小企业也将为中国经济带来新的增长点。新兴产业的崛起,也会带来新的需求,从这个角度看,民营经济的发展将为二线城市提供更多的发展空间。目前二三线城市缺乏真正的甲级写字楼,更多企业都是在乙级、丙级的商务办公楼里办公,从这个角度看,二三线城市的写字楼供应并不过量。二线城市写字楼市场大有可为。

  而根据戴德梁行统计,郑州商业地产项目在5年内有近900万的潜在供应量,这在全国来说实属罕见。从入市时间来看,集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年,届时将有约60%的项目进入市场。2015年是众多未来项目积极筹划和积累的一年,也是名副其实的前奏年。