二、品质生活何时才能来临

　　郑州房地产市场从发轫到后来的黄金时期，开发商一直追求的是迅速拿地、开盘、赚钱。在市场好的时候，很多企业疯狂复制、加快运营的脚步，才出现了很多“三边工程”,也就是边勘测，边设计，边施工，出现了很多粗糙的产品，以至于在过去10年间，郑州没有什么可以拿得出手的品质楼盘。但目前房地产市场已经逐步平稳，再加上郑州刚需这部分购买力的释放，郑州房地产市场将转为改善型时代，也就是真正注重品质的时代。

　　在“生存or灭亡”的思索中，开发商不妨趁着操盘节奏的放缓，放慢脚步潜心修炼，雕琢产品，强化服务，真正做出好的产品，方是永续发展之道。以下是郑州楼市2015年下半年将问世的几个楼盘，在此为大家做出分析。

　　锦艺金水湾

　　锦艺金水湾在在瀚宇天悦的北边，万科金域华府的南边，所属地块原为金水区杲村。

　　锦艺集团于2015年3月份将首期地块拿下，单价368万元/亩，一期K4地块总占地100亩，呈东西狭长状，楼栋呈西西“一”字形排开，南向无遮挡，通风采光较好，一期高层全部为34层，为2T4 和2T5设计，一共1600多套，88-135㎡户型，其中主力户型为88㎡纯南小三房，依然延续了锦艺户型方面紧凑实用的特征，此种户型占比高达40%，客户定位依然以刚需为主。

　　锦艺国际轻纺城以及龙湖锦艺城项目的热卖，反衬出锦艺受众人拥戴的大趋势。此盘作为一个全新的项目从位置层面来看，文化路北端的位置不错，加上锦艺品牌、户型设计等优势，项目综合起来应该会是中上等的楼盘。但不得不吐槽的是，锦艺金水湾容积率3.6，高速路横跨小区是硬伤，并且所在片区配套十分缺乏，没有大型商业、学校;项目紧邻主干道花园路是好事也是坏事。好的一方面是交通便捷，坏的一方面是此处道路拥堵，给出行造成不便。

　　此外，锦艺操盘不太给力，项目进展缓慢，售楼部开放已久(据说户型还在改)，蓄客周期太长不仅会影响销售团队士气，还会流失很多客户，战线拉太长还不如晚点开售楼部，让大家有新鲜感，应该学学恒大的雷厉风行，一鼓作气。

　　预计在将来，锦艺金水湾所在片区会竞争非常激烈，东南方向会有和昌悦澜二期、康桥朗城，南部会有名门二十里铺项目，北边会有美景麟起城项目，入市时间会呈现高度重合，这几个竞品项目背后也都是大开发商，实力不输锦艺并且各具特色，谁能脱颖而出，我们拭目以待。

　　恒大翡翠华庭

　　土豪公司恒大入驻高新区，无疑成了整个高新区房价的风向标。同样是一线品牌，同样位于高新区，但恒大翡翠华庭整体定位高于万科城，位置优越很多，外部资源也更具优势。万科城完全可定位为首套置业的刚需客，但恒大翡翠华庭明显不满足于刚需客，应该会用撇脂定价法锁定高新区中高端客户。毕竟整体均价8000左右的区域，价格如果能上9000，客户群体就会有差异化。“面粉贵，面包肯定也要贵”。恒大翡翠华庭的地块是2015上半年高新区地王，加上恒大1500元/平的精装标准，价格势必至少要高出区域价格1500元。

　　总体来说，此盘应该是对高新区开发水平的一次拔升。快速运作、快速周转，一直是恒大的节奏，按照恒大的惯例，预计开盘会比较实惠。

　　恒大翡翠华庭总体量约30万㎡，包括14栋高层，2500㎡会所，5000㎡商业和一所3000㎡双语幼儿园，一期推出9栋26层住宅，包括两梯四户和两梯6户，两房面积73-89㎡，三房面积89-121㎡，户型总体设计偏紧凑，整体居住密度略高，89㎡以下两房户型占约比35%。

　　优势：1、周边环境较好(沉砂池)、教育配套完善(枫杨外国语);2、无理由退房、精装修(1500元/㎡)、品牌优势;

　　劣势：1、地价偏高、预计未来售价高于区域1500-2000元/㎡，区域客户对目前在售项目均价形成认知，估计对项目面市价格抗性较大;2、目前项目周边道路尚不完善;3、区域缺少大型商业配套;4、整体来看，恒大翡翠华庭周边交通和配套不如周边几个盘成熟。

　　永威城

　　了解过永威的人都清楚，之前做的都是小地块精致型的纯住宅，而且品质都非常高。如果在南区买永威城，完全是冲着永威品牌来的。

　　永威城是永威在南部片区布局并且亲自操刀的第一个千亩大盘。2015年3月份拿地，均价330万元/亩，15年5月开始排号，五一假期期间排号880余组，场面火爆;预计7月中旬开盘，均价在8000左右。

　　作为永威的产品，永威城优势显著：1、十八里河改造的核心千亩大盘，规模优势显著;2、永威城为永威第三代产品，建筑风格为新现代简约风格，一期产品70-87㎡刚需户型主打;配套，项目配有8所幼儿园、3所小学、2所中学，其中一期规划有1所幼儿园、一所小学，由永威承建后交于政府;3、永威有自己的建材、苗圃配置基地精心致力于建筑品质;4、永威物业精细化保证，永威物业在郑州拥有较高口碑。5、人脸识别系统和星级酒店大堂在片区住宅中绝对是亮点，如果定价合理，应该是片区刚需客户之福。

　　劣势：1、永威操刀第一个千亩大盘，根据以往，尚无大盘的开发经验;2、南部片区整体居住氛围欠佳，且宇通公司盘踞在十八里河中央，人员嘈杂;3、周边楼盘林立，如紫荆华庭、中州城、绿都澜湾竞争压力稍大。

　　此外，永威城项目定位就是刚需，从工法样板间的用材展示可以看出比起以往的项目降低了很多，装修样板间玻璃用的是双层的，不是宣传的三层，工地施工方是什么大别山建筑……不知道靠谱不靠谱。如果品质大幅度降低，那永威城没有任何优势，另外中州城和绿都的安置房围着永威城一二期，附近有污水厂和铁路干线，整个项目被立交分割成六份，地块分散。