6月的第一周，有关于建业转型的各种新闻、解读绝对是郑州地产界的一大热点。建业+、建业转型、建业新蓝海这些词语刷了我们多少的手机屏，所有人都在说，也激活了不少段子手，由此造成的传播、炒作相信也是建业地产方面所想要看到的。但是，我们不能仅仅对建业转型做出无谓的情感抒发，以及对该事件的卡通化。我想，我们必须思考，在背后，建业目前面临着哪些压力造成了这个所谓的转型。

　　为了捍卫我观点的客观纯粹，我选择在建业集团新蓝海战略发布会举行一天之后的今天，在热点逐渐淡化后的现在，写下我对建业转型的一些思考和看法。

　　一、建业地产(00832，HK)目前的股价很低

　　众所周知，H000832是建业地产的股票代码，通过查看建业地产股价的日K线图可以了解到，建业地产目前的股票行情处于盘整状态(通常指价格变动幅度较小，比较稳定，最高价与最低价相差不大的行情。)但是，股价很低，在当前股市大热的市场背景下，两块多的H股已经没有人买，要知道，现在A股已经没有两块多的股票了，最低的农行A股股价，也在三块多。

　　那么，我们在来看一下6月3日的股票行情。我记得，6月3日那天，股市大盘出现宽幅震荡，在犹如过山车行情中，概念股仍是靓丽风景线。从盘面看，互联网、电子支付、电商概念等“互联网+”涨幅居前，刺激热点炒作向纵深推进。相比之下，航空、环保、核电等蓝筹板块的表现就十分低迷了，拖累大盘表现。

　　基于此，在我看来，建业集团在新蓝海战略发布会抛出的“建业+”与“互联网+”之所以高度相似不是没有原因的。“互联网+”概念是当前股市的大热点，风向标，各行各业纷纷参战，想借势将自己的股价炒高。所以，建业也不例外，尤其是在自己股价相对很低的情况下，更要借助民营银行炒作“建业+”等新概念，大幅拉升自己的股价，吸引更多投资者。

　　股价提升之后呢?便可以将股票质押，也可以拿来收够那些业绩好的资产，其目的是换钱。换钱之后可以拿去支付其他项目所积累的债务。否则，建业地产股价如果低的接近融资机构贷款容忍的底线，可能会遭融资机构索债或者采取行动将该公司质押的股权卖出，这是任何一家企业所不能容忍的。

　　回望股市历史，在2000年，我国股市出现回暖迹象，那些在“5.19”行情中被网络股套牢的庄家以及其他套牢庄家便开始紧急启动网络经济和新经济这一法宝，将自己炒作的个股纷纷披上网络这一美丽动人的外衣，一些个股标榜自己进军网络，介入新经济，同时大幅拉升股价，有些也借纳米概念、光谷概念哄抬股价。但是，时至今日，这些所谓的概念、题材最终兑现的能有几家?真正能为上市公司带来效益、为股东创造回报的又有几家呢?

　　所以，对建业地产提出的“建业+”，应该持以审慎、观望态度，我们最终要看“建业+”里所阐释的内容，最后是否能够真正落地。

　　二、建业“深耕河南”的成本和拿地的压力

　　上面我们说到，有钱之后要拿去支付其他项目所积累的债务。这个其他项目就是建业在地市的众多项目。

　　“深耕中原，造福河南”是建业地产董事局主席胡葆森提出来的，这八个字一直被外界解读为是建业以及胡本人情怀的最佳体现。但是目前这八个字让建业的困扰增多了不少。建业这两年在河南县市扩张的太猛，并且目前建业地市项目的销售情况并不是很好，乡镇深耕遇阻，出现很多“退房”现象，使得其资金也相对紧张。2015年4月1日到4月30日，建业地产开启“春雨行动”，旗下项目促销降价，被外界解读为“快速去库存，回笼资金”。但无论是降价还是转型对于老业主及建业在中原的地位都是有所损害。

　　我们都知道，在河南地市城镇中，大多外出务工者占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对清淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应较为充裕，更使得三线城市土地供应过量雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

　　另外，我从建业的2014年财报上看到，建业前几年全力覆盖市县市场，丢了不少郑州的市场份额。在当前的房地产市场下行周期下，更是有苦难言。2014年，建业合同销售金额达到人民币155.58亿元，主要来自于18个城市、共67个项目，尽管同比增长11%，但并未完成170亿元的销售目标。与此同时，截至今年2月底，建业地产在11个区域公司仍拥有百亿元的存量，压力甚大。拥有如此大的存量，后续如何消化确实是一个难题。对于人口大市郑州来说，放开限购等刺激政策为建业快速去化打开了窗口，但对于地级市尤其是县镇来说，去化就没有那么容易了。

　　据传，对于“建业是深耕郑州，还是涉足省外，还是向河南地市拓展”曾经在建业集团内部引起了很长时间的大讨论。但胡葆森认为，在建业下沉地市的战略不被看好的情况下，仍然扎根河南的三四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。“河南有1亿人口，起始城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业。我们取10%市场份额，服务1000万人，就够我们忙得了。”

　　为了更好落实省域下沉战略，建业对管理架构进行调整。2010年，建业地产取消中心城市公司，成立位于18个地级市的城市公司，形成“集团-地区公司”的两级管理架构，由城市公司直接管理县级项目。另外，我发现，在建业的以往产品模式中，总是在河南其他城市推广在郑州已成熟的产品类型，全新产品则在郑州开始推出，以此循环，目前的天筑系列产品正是建业在郑州尝试的第四条住宅产品线(其余三条住宅产品线为：面向高端客户的联盟新城、面向中高端客户的森林半岛以及面向中端客户的建业壹号城邦。)

　　他在当天的发布会上继续重申了建业将继续向河南县市下沉的战略构思，表示将与地市区域的开发商合作，共同开发住宅、商业项目。对此我认为，这样可以说是正确的，也可以说是无奈之举。对于像建业这样的品牌房企，扩展是必须要做的事情，尤其是不迈出河南一步的情况下。

　　但是请原谅我的直接，对于河南的地市区域，如果和政府没有比较密切的关系是很难在当地推动项目进行的，所以建业要和当地的一些开发商共同开发。尤其是近来由于外地开发商大量入驻郑州等城市，建业并无拿地优势且土储减少，不得不再次通过股权收购的方式获取土地或者和其他开发商(也可以说是当地的地头蛇)合作。对方负责和政府沟通，而建业就负责项目打造和销售，以这样的模式下沉至地市。