2012年的时候，鸟叔的《江南Style》风靡全球，也风靡中国，而“江南”即汉江之南，那里是韩国首尔的富人区。

　　而近几年来，随着龙湖的开挖及配套、交通等基础设施的建设，区域商品房的陆续入市，作为现在东区仅存的尚未全面开发的功能片区，已经成为市场关注的焦点以及信合、建业、各大实力开发商角逐的重点区域。有人认为，东区龙湖CBD将是未来郑州的富人区。但是，这个被各方看好的片区目前连一个标准的称呼都没有，我们是叫它东区龙湖区域?龙湖CBD?龙湖副CBD区域?还是郑东龙湖CBD?

　　“就叫它郑东龙湖CBD或者东区龙湖CBD吧，我坚信未来它的发展，会超越现在的郑东CBD。”老何这样告诉我。

　　老何是我的一个朋友，目前退出郑州地产界已经半年了，此前他有近十年的光阴挥洒在郑州地产。虽已淡出江湖，但只要聊起有关郑州楼市的一切，他还是那么兴味盎然、头头是道——这篇稿件的码字灵感，就来源于近日和老何的一番聊天。

1、最靠谱的10个观点整理分析

　　1、景观，是东区龙湖CBD的一大亮点，万亩龙湖、万亩森林公园、东风渠水系及景观带，龙湖支流水等景观，在钢铁森林的郑东不可多得。但是，区域目前开发程度低，龙湖开挖、基础设施建设周期比较长，5-10年内配套不足、成熟度低。但买房不仅买的是当下，还有未来，只要未来可期，这个区域就绝对值得期待。

　　2、良好的水系让东区龙湖CBD的住宅居住舒适度普遍较高，低密度、容积率大多不超过1.7。但另一方面高地价、低密度造就了项目的超高单价、超高总价，郑州目前的高端购买力还比较稀薄，去化周期长，容易受到市场波动。

　　3、东区龙湖CBD近年来在售项目均为容积率2.0以下的低密度产品，已经入市的项目风格迥异，包括新中式风格(建业海马九如府)、法式新古典主义(龙之梦、银河丹堤)、西班牙地中海风格(联盟新城西班牙院子、)法式风格(怡商花园式商务会馆)、英式风格(亚新总部中心)。虽然目前在售项目均为毛坯交房，无精装修产品;但从目前市场大趋势和本区域的特点来看，未来必将有精装修产品出现。

　　4、东区龙湖CBD主城区东北方向上风上水区位，南邻CBD、高速、地铁、轻轨、快速公交等多种交通设施。伴随着道路建设，区域环境持续优化、并且随着建业海马九如府的进驻，让我感到，这个片区的房地产开发正式开始了。

　　5、通俗点来讲，身在房地产行业的人想必都知道，如果想看一个区域的房地产市场状况如何，前景如何，那就得看这个片区的房子能否卖得出去，卖得好不好，当然前提是你得有客户，有客户群。就如上述所说的那样，东区龙湖CBD的高地价、低密度造就了项目的超高单价、超高总价;所以对于在东区龙湖CBD的住宅项目而言，单论均价已无多少意义，唯一有意义、值得探讨的就是总价。

　　6、从龙湖CBD区域的目前的土地价格、在售项目价格、产品及客群定位等可知，区域内住宅均价基本都在25000元/平米左右，总价基本在300万左右。根据查找郑州房地产市场历史数据，我发现，郑州市场住宅年销售套数在8--10万套，其中总价200万一行的高端住宅成交套数占比在1.8%，总价300万左右的成交占比在1%，此类豪宅的年去化量在15-25万㎡之间。

　　7、此外，在清华大溪地、海马公园、建业天筑、思念果岭社区、康桥林溪湾、银河丹堤等豪宅出售风潮过后，伴随着郑州其他区域低密度地块及产品的逐渐减少，未来东区龙湖CBD土地供应高峰的来临，未来总价在300万左右的产品中，龙湖CBD的占比会越来越高，预计能占到郑州所有此类产品的60%的比重，具有强有力的竞争力。

　　8、以普罗旺世龙之梦的价格而言，均价25000的价格买下来，估计在300万左右，也就是说龙之梦、九如府争夺的客群，就是能有300万购买的高端客群，所以，这是一场对郑州富人的争夺战。

　　9、目前东区龙湖CBD内住宅用地潜在供应量很大，知名企业涌入，未来区域内竞争将会加剧;并且部分项目为公务员、事业单位、部队等家属院、拿地成本较低，一旦产品流入商品房市场，肯定会对市场价格、区划各方面形成较大冲击。

　　10、但总体来说，郑州目前的高端购买力还比较稀薄，去化周期长，容易受到市场波动。另外，长期来看，国家对房地产行业的宏观调控政策对东区龙湖CBD的高端住宅市场有持续影响。

　　2.高清图集，往下拉

　　○东区龙湖CBD位于郑州市区东北部，西起中州大道，东至东四环快速路(107辅道)，北靠连霍高速公路，南依东风渠，是它的地盘范围所在，方圆共39.3平方公里。根据《郑州市城市总体规划(2008-2020年)》及《郑东新区概念性总体规划》，东区龙湖CBD拥有两大技能：城市旅游休闲服务中心、以生态位特色的高档居住区。