东区地王频出，“郑九条”真的能给市场“降温”吗

　　郑州“房九条”昨天开始执行 对郑东新区和经开区土地竞拍实行限价 有人说这是为限制地王产生

　　有人称短期能抑制销售均价上涨 有人称会加剧供求关系矛盾 还有人说这次政策是第一波，可能还会有新政

　　郑州“限地价，竞房价”等调控措施引发人们对郑州未来房价的猜想。供求端增加土地供应，地价上严控“地王”，又加强价格管理和预售管理，这套温柔的政策组合拳能否给郑州市场降火呢?业界有不同的看法。

　　【政策发布】

　　郑州出台“房九条”

　　调控“过热”的市场

　　9月14日夜，正当人们准备迎接第二天的中秋节时，郑州市政府突然发布一个重磅政策：《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》。该政策于9月18日开始执行。一石激起千层浪，消息一出，便引发社会各界的热议。

　　河南商报记者看到，新政策前后共有九条内容，涉及土地供应、地价限制、企业审查、价格管理、预售许可等，被外界称为“房九条”。其中，新政对土地拍卖价格的限制条款最引人关注。

　　文件内容显示：依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济技术开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

　　据业界分析，这种土地竞拍熔断机制意在调控地价，进而平稳郑州目前过快上涨的房价。据河南商报记者了解，除郑州外，南京、苏州等地均已采取措施来调控“过热”的房地产市场。

　　【要点摘录】

　　通过调控地价

　　来抑制房价过快上涨

　　扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

　　除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

　　加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

　　严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。

　　新建商品住房项目必须取得“商品房预售许可证”后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

　　房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。

　　【焦点分析】

　　“限地价 竞房价”

　　能否平稳郑州房价

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社对此分析认为，这九条政策就是为了限制地王产生，比如增加土地供应量、拿地规则修改、土地竞拍熔断机制。此次新政最大的亮点就是“网拍熔断机制”，土地价格压下去，未来房价“过热”受到抑制，从心理上看，会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。

　　郑州一位资深地产人士分析称，限地价、竞房价，这条政策有一定的局限性，比如，竞拍地价有50%的溢价率限制，但基准地价可以提高，这就冲抵了限制部分的价格。再比如，如果采取谁出价低就把土地卖给谁这种方式，那么，开发商为了逐利，是不是会对房屋产品质量有不利影响?

　　还有，竞价后，虽说销售价格有一定限制，但价格还是可以有突破方法的，比如精装交房(签第三方合同)、高价车位、储藏室等捆绑销售。短期看，“限地价，竞房价”能抑制销售均价上涨，但客户实际支付变化不大，还会催生一批车位贷、装修贷等金融业务。

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，郑州市场已经进入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性购房，企业恐慌性拍地，导致地王频出。开发商则营销造势，将老百姓恐慌性购房的心理推至顶点，而且恐慌还在继续。

　　上官同君称，车在高速公路上疾驰，要想车速慢下来，有两种方式，一种是慢刹车，逐步让车速慢下来，平稳保证安全;另一种是急刹车，有可能会车毁人亡。郑州楼市“房九条”出台之际，先把老百姓和开发商的恐慌情绪从心理上降降温，是典型的慢刹车。

　　也有分析认为，如果不增加土地和房源供应的话，那么，政策中关于严格控制无证销售的规定，貌似合理，在目前情况下，反而会加剧供求关系矛盾，使得可销售房源更少，有可能引起价格急剧波动。本来二手房市场可以提供一部分房源，以缓解压力，但最近不动产登记机构和房管局的协调不力，让二手房市场暂时失去调节功能。这也是一个推高房价的潜在因素。

　　【趋势预测】

　　未来是否会有第二波

　　调控政策出台

　　河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，针对郑州当前的情况，这次出台的政策是非常适宜的，也比较温和。

　　他分析称，这次政策在温和之余也较结合市场，并没推行行政命令的政策，比如限购。这次政策是第一波，可以理解为政府开始关注郑州房地产市场的调控，如果达不到预期，市场没有降温，可能还会有新的政策。而金融政策是国家层面的政策，地方政府层面上不会去操作。

　　他认为，市场上的购房需求已经有了大幅度的释放，政策出台后老百姓购房可能会相对冷静，此后投资者停下来观望的可能性更大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓，因此，房价过热城市的分类调控不可避免，而且可能会很密集。郑州的“房九条”政策可以理解为是一种政策试探。值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。部分城市虽已出台了限购等相关政策，但抑制房价的压力依然会较大。不过，从供给侧结构性改革等思路看，积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨、打击各类捂盘惜售行为，是后续此类重点城市需要关注的内容。