在刚刚过去的“金九银十”，虽然开发商已经使出浑身解数，并且加大推盘力度，并有“救市”方案出台，但并未能改变市场下行的趋势，房市强劲的“冬风”使得“金九银十”这张“秋叶”未红已落。据第三方机构同致行的数据显示，在刚刚过去的10月份，郑州市商品住宅销售面积51.5万m2，虽然销量环比上涨19.64%，但同比去年仍然处于低位，“金九银十”并没有呈现出足够的成色，也基本上宣告年末翘尾行情已经不再可能。

　　市场

　　销量虽然涨，依然不景气

　　每年的9月份、10月份，被房地产界喻为“金九银十”。作为房地产市场的传统旺季，“金九银十”被看作是开发商完成全年销售任务的“黄金时期”，这两个月的成交量同比、环比数据也被看作是衡量当前房地产市场兴旺或衰败的标准之一。

　　日历翻到11月，2014版“金九银十”已经收官。但从同致行提供的成交数据来看，市场依然较为平淡，并没有出现大幅回暖迹象。10月份郑州市商品房共计销售64.17万㎡，虽环比上升，同时也高于年内61.4万㎡的月均成交量，项目为销量努力吆喝，但从目前市场状况来看，依然不尽如人意。

　　具体到商品住宅市场，10月份郑州楼市虽然一改过去5个月供过于求的局势，呈现出供不应求的状态，但供求比仅为0.68。具体来看，本月商品住宅供应34.88万㎡，同比下降55.7%，环比下降63.7%，商品住宅销售面积51.5万㎡，环比上涨19.64%。

　　如果说环比上涨昭示着楼市回暖的话，那么同比的下跌则再次将楼市打回原形。去年“金九银十”，郑州楼市商品住宅销售面积分别为58.9万㎡和59.9万㎡，而今年9月份和10月份的数据则分别是43万㎡和51.5万㎡，这个差距足以证明，虽然楼市在温和反弹，但依然处于低位徘徊。

　　变化

　　信心在恢复，库存更稳定

　　虽然数据上显示楼市并未走出困境，但在多个利好政策的刺激下，向好的苗头已经开始呈现。

　　11月1日，北三环江山路附近的利海·财富广场开始认筹入会，为了吸引购房者，开发商现场推出了名车展览、儿童嘉年华、万圣节狂欢等暖场活动，也取得了不错的效果，当天到场的购房者超过6000人次，入会人数更是超过1500组。

　　“随着房贷新政出台，看房的客户不少，但成交量还没有出现大幅度的上涨，可能受到银行信贷政策的影响，大家还有观望的情绪。”一名不愿具名的开发商内部人士称，政策的利好让不少本来持观望态度的购房者动摇，加快了看房选房的步伐。

　　一名业内人士在接受采访时表示，新政实施后，房产市场买卖双方的预期心态和购买结构在发生变化，一手房看房量和交付诚意金的人数有所增加，首改这部分购房者也在增多。可见，新政虽然不会短时间内对市场产生“大逆转”的功效，但也在潜移默化地提振市场信心。

　　除了购房信心的回暖之外，郑州楼市的库存量也开始加速消化。同致行数据显示，郑州市商品住宅市场的库存量在进入2014年下半年之后直线上升，供需矛盾加剧。自5月份开始，连续5个月供应处于高位，直至10月份，供求态势才略微有所缓和，本月供应34.88万㎡，销售51.5万㎡，供不应求。

　　而截至10月底，郑州市商品住宅整体库存量441万㎡，按照近3个月月均53.3万㎡的去化速度来看，去化需要8.3个月，较9月份8.5个月的去化周期来说略有下降，整体来看商品住宅市场的库存量一直较为合理。

　　观察

　　房企忙促销，房价会稳定

　　在新政的推动下，年底成交量稳步放量的可能性较大。有第三方观察人士认为，刺激楼市政策目前分为三步：第一，松绑限购;第二，松绑限贷;第三，各地增加购房补贴、调整税费政策、公积金降低首付。政府掀起多轮政策潮，表明政府救市心切的立场，在这样的市场背景下，楼市看涨情绪释放，为成交量进一步回暖提供有利的政策支持。

　　业内人士分析认为，尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，从近期公开的数据看到，大部分上市房企前三季度并未完成销售量任务，去库存仍然是各家房企当前的首要任务。

　　事实上，克尔瑞的研究报告显示，在“930政策”出台后，虽然多数房企依然执行“以价换量”的主流销售策略，并且都在积极参与各类营销新招如各种与互联网金融的合作促销等，但同时房企也在观望市场走势，还未出现大范围的调价动作，因而反映在业绩上也尚未有显著的提升。但是随着10月业绩陆续公布，销售压力逼近，相信在今年的最后两个月将有新一轮的价格调整出现。考虑到前三季度已经奠定的销售压力，很多企业仅靠最后两月，恐难完成销售目标。

　　“这也意味着开发商会拿出更大的力度促销，以回笼资金。”上述观察人士透露，目前开发商的融资成本仍然居高不下，增加销量缓解资金压力的愿望仍然强烈，受此刺激，开发商定价、促销都会更加考虑市场接受度，从而刺激年底楼市成交量稳定在一个不错的水平。

　　事实上，在刚刚过去的“金九银十”，郑州开发商也使出浑身解数为楼盘造势，明星助阵、赞助演唱会、儿童嘉年华、双11多盘联动促销，甚至有项目以“众筹”的名义进行优惠，房企通过优惠活动冲刺销量的意图十分明显。

　　研究报告

　　楼市回暖尚需一年

　　央行9月30日发布的房贷新政，让不少城市住宅成交量逐周回升，但房地产行业的智囊们对前景并不乐观，包括有着先天性唱涨习惯的任志强。

　　尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求，推出房地产市场仍有较大的市场增长空间，但他并不认为，此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策(指央行信贷放松)落实得不好，房地产市场未来可能是一个底部延长线，但再向下的可能性也不太大;如果落实得好，就会出现U形发展态势，即逐渐开始回升。而且，这种可能存在的回升状态也将是非常缓慢，不是迅速的U形拉升。

　　真正影响房地产市场发展的，是经济学家关注点之外的供求关系。任志强认为，房地产之所以还需要9~10个月回暖，是因为目前还有5.7亿m2的库存需要消化。

　　同策机构从当前市场库存压力监测得出的结论是，截至今年10月，一线城市存销比虽略有降低，但仍面临去库存压力;限购松绑或取消后，二线城市存销比继续分化，监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力，其他二线城市库存仍然偏大。大多数三四线城市去库存压力较大，房价面临下跌可能。当前限购松绑等政策，并未改变去库存的市场基本面。

　　值得注意的是，任志强所推导出的9~10个月以后回暖，还存在一个重要前提，“如果新开工不增长或者严重的负增长，持续到明年9月份的时候，才可能出现较好的回升条件。如果大家看到形势好了，钱也有了，融资条件也有了，迅速扩大投资和扩大生产，那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。”

　　在SOHO中国董事长潘石屹看来，任志强所担忧的这种前提很有可能发生。潘石屹认为，过去10年，房地产长期处于黄金时代，而这使得房企们存在惯性的盲目扩张，而这可能加剧行业的悲观局面。

　　同策咨询研究部数据显示，TOP20房企2009~2013年，销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%)，销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%)，TOP20房企的平均增速明显高于行业增速，这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企，但另一方面，品牌房企出于对业绩和增长率的贪婪追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，导致房地产行业产能过剩、供应过多、库存高企。

　　在库存未明显改善的背景下，房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩，这就决定年底及2015年去库存仍然是市场主旋律。