东莞楼市新一年猜想:推地节奏放缓

聚焦南方日报2015-01-08 11:21:16

  辞旧迎新,告别2014年,我们迎来了崭新的2015年。对于新的一年,人们总会有新的目标、新的期盼,对东莞的房地产市场来说亦如是。在这个节点上,回首过去、展望未来是很有必要的。

  回顾2014年,与全国各个城市一样,东莞楼市在过去一年的发展之路并不平坦,相信关注东莞楼市的人心中自有分数。还好在进入下半年后,随着央行和银监会共同发布的“9·30新政”及11月央行的降息,为楼市的回暖添了一把火,最终东莞楼市在去年年底走出了一个“翘尾”行情。

  2014年是值得记住的一年,正如很多业内人士而言,房地产行业已经告别了暴利的“黄金时代”,过渡到一个全新的“白银时代”。开发商要认识到过去那种埋头买地建房,捂着盘等着购房者上门不愁卖的日子已经过去了。

  正如万科总裁郁亮所言,在楼市的“白银时代”,不动产价格将结束单边的快速上涨,过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。

  虽然对于房地产市场而言,这已经不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代,但白银仍然是贵金属,市场依然充满机会。对于东莞的开发商来说,应该要认识到在楼市的“白银时代”竞争会越来越激烈,对于中小房企而言尤其如此。

  在这一时期,楼价不会暴涨暴跌,开发企业的盈利水平也会回归到合理的区间,东莞的房企必须要平衡供需结构,保持低库存运作,保证足够的现金流;要意识到市场会逐渐从卖方市场转向买方市场,购房者对于产品的质量和房企的服务更为看重。笔者认为,东莞的房企只有适应这些楼市“新常态”下的新特征,才能够跟上时代的步伐。

  另一方面,展望2015年的东莞楼市,有几个方面非常值得大家关注。

  一是区域发展战略对于楼市的推动。在去年,东莞提出了新型城镇化的发展战略,要建设国际制造名城、现代生态都市。在新的发展蓝图中,房地产市场发展一向滞后的水乡片区成为经济发展的热点区域,在政府文件的描述中,水乡特色发展经济区将着力打造成为国家水生态文明示范区、粤港澳优质生活圈的特色区域,是莞穗战略合作的重要平台。可以预见的是,经济的发展将带来大量的居住需求,水乡应是今年乃至未来几年东莞楼市发展的增量区域。

  二是临深片区的楼市。根据东莞中原提供的数据,2014年东莞七大片区住宅成交中,临深片区依然为市场主力军,共成交157.40万平方米,占全市的27%,尽管比重同比去年有所下滑,但仍然保持较强的主力地位。值得注意的是,近年来惠州楼市的发展也相对迅速,临深片区楼盘的价格优势只是相对的,配套等能否跟上才是留住深圳客的关键。

  三是东莞的商住地供应量能否跟上。由于去年以来东莞的房地产市场进入调整期,房企资金紧张,因此政府有关部门也放缓了推地的节奏,去年下半年东莞商住地的供应量和成交情况并不理想。而据监测数据显示,一线房企在东莞的储备土地量已经所剩无几,尾盘增多以及待开发土地量缺乏。要解决这一问题,一方面是尽量回笼资金,等待政府供地;另一方面是与土地资源较为充分的本地房企合作,尤其是与那些资金短缺、开发启动难的中小房企共同开发,实现双方资源的整合。

  笔者认为,2015年东莞楼市机会还有很多。