从去年“9·30”政策出台至今,深圳全市新房价格上涨了近30%,一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。在理性与疯狂的交织下,深圳房价正经历前所未有的暴涨。当全国百城房价终于在5月止跌回升时,深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。记者梳理深圳规土委的数据发现,从去年“9·30”政策出台至今,深圳全市新房价格上涨了近30%,一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。

　　尤其是今年以来,深圳的新房价格连续2个月领涨全国,二手房价格更甚,连续4个月领涨,总价一天涨几万的例子比比皆是。

　　北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖,但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中,为何深圳楼市一枝独秀?其房价暴涨的原因何在?

　　比北上广更旺盛的需求

　　深圳房价暴涨的基础,在于日趋紧张的供求关系。

　　在四个一线城市中,深圳的人口数量虽然是最少的,但人口密度却是最大的,购房需求也是最为迫切的。

　　深圳统计局数据显示,2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期,北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人,是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　但深圳的土地面积只有不足2000平方公里,北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

　　本报记者计算得出,深圳的人口密度已达约5400人/平方公里,是四个一线城市中密度最高的。

　　而作为一个移民城市,深圳的外来人口比例高达70%,远远高出北上广35%～40%的水平。

　　大部分外来人口主要通过租房解决住房问题,这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底,深圳住房自有率只有约30%。

　　由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候,越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。

　　值得注意的是,深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示,深圳适龄购房人群(25～44岁)占比达到50.8%,远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

　　由此不难理解,深圳的购房需求有多么迫切。《第一财经日报》记者近期在各大楼盘采访发现,“80后”已经成为深圳购房的主力。

　　供应短缺拉升地价

　　然而,面对如此庞大的需求,深圳楼市的供应却日趋缩减。

　　据世联行统计,截至5月31日,深圳一手房可售面积为368.71万平方米,可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度,目前的新房可售量消化时间约6个月。

　　从源头的土地供应来看,通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。

　　本报记者梳理公开资料发现,2007～2010年,深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米;到2013年仅出让3宗居住用地,2014年只有1宗。

　　官方数据显示,深圳的新增土地供应接近枯竭。