根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里。

　　而在这所剩无几的新增建设用地中,住宅用地能分到的只是极少部分,即便加上存量用地,仍然很少。

　　2014年,深圳实际完成土地供应1368.9公顷,其中居住用地仅为184.3公顷,占比13.5%,其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。

　　今年,深圳计划供应建设用地1600公顷,住宅用地仅85公顷,占比5.3%。其中,公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。

　　公开出让居住用地的规模缩减,进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者,由此带来房价飙涨。

　　去年深圳仅出让的一宗居住用地,最终楼面价高达2.5万元/平方米,溢价率高达85%。该地块位于龙华新区,于10月出让成功后,便带动该区域房价迅速上涨,随后推出的新盘价格突破3万,今年5月甚至突破了4万。

　　政策引发需求“泄洪”

　　深圳旺盛的购房需求一直存在,为何在此时爆发?

　　“这几年,由于限购限贷政策的影响,深圳的购房需求一直受到抑制,尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示。

　　随着购房政策的放松和货币环境的宽松,原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。

　　自去年9月底以来,“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例,营业税免税期限由5年改为2年,改善型需求被迅速释放。

　　王飞说,今年4月以来,深圳的换房客比例攀升,高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

　　而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素,其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场,压低了房贷利率和首付比例,降低了购房门槛,推高了看涨预期。

　　与此同时,投资客的比例也在逐步升高。王飞说,在市场低迷时,投资客比例只有10%左右,而近期楼市中出现了大量投资客,龙华区的投资客比例甚至高达20%～30%。

　　牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现,投入到楼市中,以寻求更为稳妥的获益。

　　一位深圳市民章颖(化名)不久前就从股市中套现了部分,在龙华区投资了一套住房。

　　“股市这一轮涨了很多,套一部分现金出来买房更安心。”章颖说,她的一位朋友也从股市里撤出部分资金,买了两套房,一套准备自住,另一套用来投资,过几年再出手。

　　毗邻香港是深圳房价暴涨的另一推手。王飞透露,今年到深圳购房的香港人明显增多。

　　由于香港房价高达10万～20万元/平方米,深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力,即便是在蛇口前海片区,6万～7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。

　　在刚需、改善性需求、投资需求、香港等外来需求的一哄而下,“买涨不买跌”的情绪被肆意放大,加上日趋紧张的供应,深圳整体楼市看涨预期被推到了史无前例的高潮,由此带来了二手房业主和开发商们的涨价底气。