品牌房企楼盘数量占据东莞半壁江山，成交金额前十名房企市场占有率更是超过五成。不过，在同样是品牌房企开发、以刚需自住户型为主、地理位置相似的情况下，楼盘数量多房企回笼资金快，价格低的楼盘能够先跑先赢，品牌房企大混战将继续在“金九银十”楼市出现。

　　尽管在低价促销刺激下，个别楼盘开盘取得了不错的销售率，但是业内人士也表示，目前市场下行趋势并未改变，“金九银十”市场仍然严峻。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者卢政

　　楼市进入品牌时代

　　合富大数据统计显示，今年1~8月东莞商品房签约金额前十名房企当中，碧桂园以约168.7亿元排名第一，万科125.8亿元排名第二，前两名房企签约总金额近300亿元，占据市场份额39.8%。此外，其他八名分别为珑远集团、光大地产、金地地产、和记黄埔、恒大地产、卓越地产、万达地产和嘉宏地产。统计数据显示，今年1~8月份，前十名房企商品房成交总金额为411.8亿元，成交面积市场占有率52.3%，成交金额市场占有率56%。记者发现，在排行榜前十名当中，东莞本土房企仅占3席，外来品牌房企占7席。

　　单从8月份东莞市商品房签约金额前十名来看，碧桂园、万科也抢占了46%的市场份额。合富大数据统计，8月碧桂园以39.3亿元成为销冠，占据市场34%份额，其次是万科签约金额13.6亿元，市场份额为12%，两家房企占市场46%份额，前十名成交面积市场占有率为62%，成交金额市场占有率为65%。

　　不过，值得注意的是，8月份临近“金九银十”，多家房企开始发力，前十名格局也随之发生变化，除万科、碧桂园仍然占据前两名外，凯晟地产、高新地产、中帆地产、时代地产、阳光城地产等外来品牌房企或是本地小房企凭借旗下某个楼盘的热销，成功闯入8月楼市成交前十名。

　　房企同场较量 出货数量取胜

　　此外，品牌房企进入大较量，短兵相接，楼盘多的房企在成交金额上也占有优势。东莞中原战略研究中心统计，8月份碧桂园旗下多个项目齐发，碧桂园森林里、碧桂园信鸿嘉誉、碧桂园映月台、碧桂园珑远紫宸府等多个项目入市。在8月洋房个盘签约金额排行榜当中，碧桂园两项目排在前两位，其中碧桂园森林里签约 552套合计11.5亿元，碧桂园信鸿嘉誉签约678套合计10.3亿元，助推碧桂园占据8月楼市成交金额排行榜首位。同样在今年发力，有多个楼盘入市的还有万科地产、卓越地产、时代地产、金地地产等房企，如卓越地产今年三盘齐发，位于厚街的卓越维港、东城的卓越中寰、塘厦的蔚蓝山等都已经推出入市，并且取得不错的成交效果。时代地产进入东莞以来拍下的横沥、茶山、石排三地块，建成的横沥项目目前已经上市，其他两个项目都有望在今年进入市场，加大在年内挤入排行榜前十的可能性。

　　东莞中原地产战略研究中心介绍，碧桂园三季度成交金额有望冲刺200亿元，因此碧桂园将会继续加大项目的出货力度;为了能够获得好的成绩，碧桂园、万科、时代、卓越、 金地等品牌开发商都积极备战“金九银十”，抓住旺季时机跑量出货。

　　楼盘竞争激烈 合理定价楼盘先跑量

　　8月底，石碣三大楼盘中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府、中熙玖颂江湾三大楼盘在同区域、户型类似、产品同质化当中竞争激烈。中惠悦湾率先开盘，定价约1.3万~1.4万元/平方米，碧桂园珑远紫宸府货量大，一次推出800多套洋房，签约均价不到1.3万元/平方米，中熙玖颂江湾也将于9月正式入市，备案价约为1.45万元/平方米。为了能够更快地促进成交，推货量最大的碧桂园珑远紫宸府定价最低，成交效果也最好，仅上周碧桂园珑远紫宸府住宅网签成交量就达到690套。受到价格因素影响，价格低楼盘走货最快，回笼资金也最为快速。

　　业内人士介绍，在目前的市场环境下，定价比同区域其他楼盘低的成交量最好，体现在市场上表现为低价楼盘率先跑量。

　　据东莞中原战略研究中心介绍，为了更好地迎接“金九银十”，开发商纷纷错峰入市，寻找机会获得更大的市场占有率。另外一方面，在业绩压力下，各大开发商也会纷纷选择抢跑市场，尽快回笼资金。在此情况下，楼盘打起“价格战”将在所难免。

　　个盘：

　　楼市“黑马”

　　开盘价回归至去年初水平

　　在今年楼市当中，不时有“黑马”楼盘依靠超低价杀出，成为市场热点。这些“黑马”楼盘最突出的表现是在没有其他同质化楼盘同时间抢客的情况下，定价仍然远低于同区域成交均价，甚至回归至去年初水平，这些楼盘对于自住或投资的购房者而言，都是不错的选择。

　　据东莞中原战略研究中心统计，8月份，位于黄江的中泰峰境洋房签约169套，签约面积1.65万平方米，成功进入8月洋房签约金额排行榜的前十名。最引人关注的是，该楼盘签约均价约为1.5万元/平方米，在黄江镇其他楼盘叫价2万元/平方米的情况下，该楼盘的定价远低于区域价5000元/平方米左右，在同区域当中定价属于较低水平。

　　位于水乡片区的恒大江湾同样也是今年楼市的一匹“黑马”。恒大江湾首次开盘推出“8字头”产品，低价促销立马吸引了市场眼球，虽然其后推出产品定价逐渐上升，但其在8月份的签约均价为11704元/平方米，仍然低于区域成交价两三千元。

　　后市：

　　8个全新项目即将上市

　　据东莞中原战略研究中心不完全统计，未来阶段内将有21个项目推出新货，其中8个为全新项目入市。8个全新项目为时代地产的两个高价地项目茶山的时代天荟和石排的时代东珺花园，碧桂园寮步项目碧桂园松湖珑悦，此外，还有位于塘厦的天悦商住广场，樟木头颐景湾畔、桥头峰景台、东坑丰泰天禧苑、南城东骏朗晴轩等，推出产品主要在80~130平方米之间的刚需户型。

　　东莞中原战略研究中心认为，从楼盘供应情况来看，大石龙板块的石碣、茶山和石排将会成为市场关注的热点，多个全新项目入市。不过，茶山和石排高价地项目入市,备案价仍然居高，高价格项目带来一定的出货压力;临深片区多个在售项目下调了备案价格，预计临深片区价格将高位回调，价格下调的项目走货速度有望改善。

　　提醒：

　　楼市下行趋势并未改变

　　上周共有4个项目开盘推售，其中全新项目两个。东莞中原战略研究中心介绍，从项目开盘销售情况来看，上周开盘项目开盘销售率并不十分理想，价格仍是项目制胜的关键，同区域相对较低价格入市项目销售率相对较高。

　　此外，东莞中原战略研究中心认为，以未来市场预期为基础制定的指标来看，市场形势依然严峻。而从来访量和认购市场来看，东莞中原战略研究中心认为，上周来访指数仍处于下行状态，为近四周以来的最低，可见市场下行趋势并未得到改善。该研究中心表示，项目来访人气两极分化，全新项目、定价合理的楼盘人气较为旺盛，但高价区域的项目人气冷清，买卖双方相互胶着僵持。

　　另外，从消化周期来看，东莞中原战略研究中心表示，受限购、限贷、限价等调控政策影响，洋房和别墅成交难以再续去年辉煌，虽然目前个别项目开始以价冲量取得不错的销售率，但与此同时，进入下半年房企业绩压力大增，纷纷推货入市，入市货量亦大幅放量，消化周期不断拉长，出货压力加大。