楼市调控一年多来，房价涨幅回落。图为市民拿着手机拍新推出项目。南方日报记者 孙俊杰 摄

　　在过去的一个月，适逢中国农历春节。很多在东莞工作的外地人返乡过年，多数开发商也无心恋战。受此影响，2月东莞楼市表现平淡。

　　进入3月后，东莞各大项目结束春节“休眠”状态，市场人气逐步回升，业内人士预计市场成交将触底回升。

　　1. 2月东莞中心城区成交居首

　　春节七天假期，东莞楼市成交寡淡。

　　据记者了解，东莞的部分楼盘在春节期间仍开门营业，还推出了一些促销活动，如鼎峰悦境给来访客户派红包，时代天荟、玖颂江湾、虎门君悦东方等推出“春节不打烊”活动，金地艺境水岸推出一口价特价房等，但是由于春节东莞有不少外地户籍市民返乡过节，这造成了楼盘人气寡淡。

　　在春节假期结束后，市场逐渐恢复交易，2月22日住宅网签2套，2月23日签约34套，2月24日签约33套。不过，签约数量相比正常时间段依然低迷。

　　数据显示，2月12日至25日，春节前后两周，东莞住宅新增供应量为零，无楼盘开盘或加推。东莞房管局官方网站公布信息显示，春节前后两周住宅签约量分别为50套和135套，春节前几周的周住宅签约量维持在500—1000套之间，随着春节临近东莞住宅签约量下降，在春节当周达到低谷，节后缓慢恢复。

　　东莞中原战略研究中心有关负责人介绍，今年春节期间楼市无项目开盘推售，一方面是新春佳节期间，购房者返乡过节，楼市关注度低，房企避开时间开盘推货入市;另一方面受到春节假期及施工淡季的影响，各项目基本以存量销售为主，同时贷款利率上浮，购房成本提高，市场观望情绪加重。

　　东莞中原战略研究中心数据显示，从区域来看，中心城区成交维持全市第一，购房需求持续释放，在全市成交占比约21%。值得注意的是，2月除水乡片区成交占比大幅上升外，其余片区均有所下滑。

　　据东莞中原策略中心对160个在售项目监控数据显示，2018年春节期间东莞住宅楼市来访量及认购量环比分别下降33%、12%，楼市表现明显低于预期。

　　2. 改善型产品成交量上升

　　2月的东莞楼市，从产品结构来看，90—110平方米户型的成交量占主导，占比40%，但较1月有所下滑，而145—180平方米大户型产品成交占比则升至7%，改善型产品成交持续放量，占比近四成，为38%。

　　别墅供需显著下滑，受个盘集中签约影响，价格有较大幅度上升。2月，东莞别墅产品新增供应0.8万平方米，环比下滑74%，签约1.3万平方米，环比下滑68%。

　　从别墅成交结构来看，小别墅占据市场成交绝对主导，2月250平方米以下别墅成交占比达到51%，但150平方米以下别墅成交占比持续下滑，150—200平方米别墅占比高达33%，而500—550平方米别墅产品成交占比显著上升，达16%。从去年11月以来，东莞300平方米以上别墅产品成交占比持续升至38%。

　　此外，非住宅产品方面，从供应来看写字楼、商铺及车位供应大幅下滑。从成交来看，写字楼成交不足百套，环比下滑近九成，商铺及车位成交亦下滑七成以上，商业投资需求明显减少。

　　值得注意的是，两大房企占市场销量的近三成份额。2018年1—2月万科和碧桂园分别以约18.8亿元和18.7亿元的总销售额，夺得前二位置。前十房企中，东莞本土房企占三席，其余均为外来房企，且以全国十强居多。在强者恒强的时代，东莞本土房企的市场空间进一步压缩。

　　3. 一手住宅潜在供应量增加

　　据介绍，今年东莞住宅潜在供应依旧在增加。

　　合富大数据显示，截至2018年2月，东莞市一手住宅潜在供应量达749万平方米，其中洋房644万平方米，别墅98万平方米;各区域间，塘厦镇是潜在供应量最大的区域，约85万平方米;其次是虎门镇，约65万平方米;东城排名第三位，约45万平方米。

　　住宅供应量的增加，也导致了库存的增加。截至2018年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万平方米，连续3个月稳定在500万平方米上下，同比增加29%，达到2015年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算，去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月，总体而言，2018年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。

　　2月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月，房价偏高和限购下，客户入市门槛高，项目去化缓慢，另外临深片区库存积压严重，除了清溪外，去化周期均超12个月。14个镇区处于供过于求，13个镇区处于供求平衡，6个镇区处于供不应求。

　　“从‘供不应求’转变为‘供过于求’，库存压力逐渐加大，这是东莞楼市调控政策持续加码以来最明显的特点，而随着去库存压力加大，也有利于维持房价稳定。”一位东莞楼市的观察人士告诉记者。

　　4. 涨幅回落 调控效果明显

　　值得注意的是，东莞房价涨幅再次回落至10%以内，涨幅回归至2015年前的正常水平。

　　合富大数据显示，2018年1—2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/平方米，同比上涨8%，涨幅创近三年以来最低，房价回归理性，而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%，远超正常范围。

　　业内人士告诉记者，在2015年以及之前，东莞多年来的房价涨幅基本保持在7%左右，在楼市调控一年多时间后，东莞房价涨幅大幅度回落，回归至正常水平，调控效果显著。据研究机构优房超·瑞城搜统计数据显示，东莞房价已经连续15个月保持平稳。

　　据东莞中原战略研究中心介绍，受到楼市调控政策持续影响，房价涨速过快得到抑制，目前东莞商品住宅整体房价稳定在16000元/平方米至17000元/平方米左右。

　　东莞洋房套均总价与上月相比有所下滑，全市洋房套均172万元/套，主要由于麻涌、石碣等镇街成交放量，2月麻涌洋房网签123套，而其套均总价仅为108万元/平方米。

　　从2月东莞各镇街洋房套均总价来看，凤岗以333万元/套的总价名列镇街套均总价首位，其次是南城280万元/套，排在第三位的塘厦，套均总价230万元/套。

　　合富研究院认为，东莞楼市调控效果明显，从每个月的房价情况来看，房价止涨。自东莞限购加码后，2017年5月开始，东莞每月房价稳定在1.68万元/平方米左右，至今持续时间达10个月。2018年东莞楼市调控政策仍将持续，预计3月至12月房价也有望稳定在1.68万元/平方米左右。

　　5. 3月楼市或迎“小阳春”

　　随着春节假期结束，3月“小阳春”即将到来，开发商将进一步加大推售力度来试探市场。

　　东莞中原战略研究中心介绍，春节楼市惨淡，部分房企抢跑3月出货。统计数据显示，2月受到传统春节淡季影响，东莞楼市成交惨淡，仅1个项目开盘，创近三年新低;为了推动市场尽快恢复，不少楼盘将在3月抢跑。

　　据了解，3月全市开盘项目预计达12个，总计供应面积近20万平方米，主要以在售项目加推为主，集中在城区及松山湖片区。不过，该研究中心也表示，虽然楼盘集中入市相比春节期间增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，调控政策偏紧及房贷紧缩为主因，市场双方入市信心依旧不足。

　　业内人士预计，3月各大项目结束春节“休眠”状态，市场人气逐步回升，市场成交将触底回升。热点板块房价将依然高位企稳，整体房价平稳。产品方面，90—125平方米三房依然是成交主导，125—144平方米改善需求将持续释放。

　　在二手房方面，节后二手房市场回暖较一手房市场较快。据乐有家研究中心监控数据显示，上周东莞成交二手商品房181套，市场有缓慢回升迹象。上周二手商品房成交均价1.49万元/平方米，环比上涨3.98%。

　　此外，节后租房人群增多，租房成交量迅猛上涨。据乐有家研究中心数据显示，上周东莞六大片区中城区和东南临深片区依旧是成交量最高的两大片区，其中东南临深片区上涨幅度最高，由之前一周2套上涨到上周的60套。