高回款率极大地充实了万科的现金流，去年底，万科净负债率仅5.4%，在手货币现金627亿元。正是现金充足、财务稳健，万科才有底气在股市大跌时提出百亿回购计划。

　　第三招，在一级市场审慎拿地，多拓展二级市场渠道。

　　一方面市场单边上涨趋势结束，另一方面郁亮认为相较住宅市场而言，土地市场未得到充分调整，因此去年万科的拿地量已接近2008年低点。

　　但事实上，万科开发的项目不全部来自一级市场。比如北京的御府77项目，即万科从凯德旗下子公司手中，以6.9亿元收购90%股权得来。

　　今年以来，万科与万达的合作，更是增加了万科的土地储备。郁亮在股东大会上表示，万科储备地块足够2~3年开发，如果算上与万达合作获得的地块，万科的拿地节奏将更为从容。

　　“失控”后的生态圈

　　除了跑赢业内，万科还有将整个行业拉出悲观氛围的意图。

　　资本市场给地产类公司的估值逐年走低，和整个行业步入白银时代不无关系。不过，白银亦是贵金属，万科有另一番解读。

　　做了多个国家房价走势的海量研究后，万科给出市场信心：中国楼市仍在安全线之内。未来十年，万科最主要的业务还是住宅。除此之外，万科还在渗入产业地产、商业地产等领域。

　　为何加载新业务?谭华杰称，核心客户在变，未来最需要不动产的是各种创业的个人、团队和小企业。以上述热销楼盘为例，除了踩对市场销售节点外，该项目背后的产业新城是重要卖点之一。

　　在产业地产上，万科还选择了物流地产项目，这正符合万科选择新业务的两个逻辑。谭华杰表示，一是符合移动互联网趋势，二是体现万科竞争优势，如较低的融资成本。据万科方面介绍，目前已在武汉、贵阳有项目布局。“国内标准普通仓储供应紧缺，以今年上半年深圳为例，由于需求增加，而市场没有新增供应，因此不少业主申请将保税仓变成正常的非保税仓，以满足电商需求”，仲量联行工业地产部董事古振鹏表示。

　　万科还将旧业务升级，如把物业公司推向市场。目前，万科物业管理已达到1亿多平方米，与彩生活上市之初的规模不相上下，该板块将成为万科变身万亿市值、多上市平台控股集团的重要基石。

　　据记者观察，由于收购成本高企，万科物业采取了包括睿服务、品牌全委、股权合作在内的多种扩张方式，所接洽的对象大多为国企房地产公司的成熟社区项目，与万科在售楼盘不存在竞争。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，与其他同类企业相比，万科物业上市，最大的优势在于服务质量以及较为实在的现金流。

　　基于城市配套服务商定位，万科围绕社区衍生出了多种业务可能性，为这些提供支持的，是郁亮设计的一套不断迭代的组织系统。崇尚“失控”的郁亮不断解构原有形式，积极打造生态圈，并推进组织扁平化发展。一方面，在项目层面成立事业合伙人，打破部门间隔，另一方面，提出小草计划，支持员工围绕万科的产业链进行创业。