建业集团董事长——胡葆森

胡葆森：我国房地产业的过去、现在和未来

(文/胡葆森)

　　我国房地产业起步于上世纪九十年代初，至今已有25年的历史了。由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着民计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是当市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人士对行业未来的担忧。

　　作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。

　　行业的基本属性和特征

　　1.后发产业属性。房地产业属后发产业，是工业、农业、商业发展到一定程度后，伴随着城市化的加速而兴起的新兴产业。作为城市化的主要载体，其自身的发展又拉动并促进了其他相关产业的发展。在城市化进入中期阶段后，房地产业及其相关产业升级为主导产业和支柱产业，直接影响着国家宏观经济的发展状况。

　　2.功能属性。房地产行业说到底是为了改善国民的居住水平，实现执政者“居者有其屋”的施政纲领，创造和谐社会的基本条件。无论哪个国家的政府，从未忽视过国民住房问题。发达国家早在工业革命中期即开始着手研究城市居民的住房问题，恩格斯也早在19世纪就写过《关于住房问题》的专著。改革开放30多年来，新建各种住宅近200亿平方米，使得人们的物质生活得以极大地改善。其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平，是中国房地产业最大的发展成果。

　　3.资本属性。房地产行业是典型的资本密集型产业,无论是投资还是消费，这一属性都表现得极为充分。一直以来，无论是在起步时期的千亿规模阶段，十年前的万亿规模阶段，还是如今的近十万亿规模阶段，房地产业和建筑业每年的投资都占到我国国民经济投资总额的20%左右;居民的住房消费支出也已超过城镇居民消费总额的30%以上。于银行业而言，开发贷款及住房按揭贷款占其贷款总额的比例也已超过20%，香港因为住房均价更高，这一比例更高达40%以上。这一金额加上土地占压的银行资金规模，在我国超百万亿的货币总量中所占的比例，应超过30%或更多。试想，又有哪一个行业可以将房地产行业替代出来，可以承纳几十万亿的货币沉淀?

　　4.行业规模巨大。从行业以上属性可以看出，无论是在国民经济所占投资比例还是在居民消费中所占比例，房地产业规模巨大的特征都表现得十分突出，对国家宏观经济的影响巨大而直接，其支柱产业地位也十分明显。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。

　　5.行业关联度高。据不完全统计，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。这些年，我国建筑、建材、家具、家电、装饰、设计等行业的快速发展，无不与房地产业的蓬勃发展密切相关。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。房地产业的这一特征，也是其他行业所不具备的。