行业的过去

　　以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，我国市场化的房地产业迄今已有25年的历史了。这25年，大体可以分为以下三个阶段。

建业集团董事长——胡葆森

　　1.起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的我国房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。在这一状态下，银行大量的资金被拖入土地交易中，投资增幅陡然加大，全国范围内的投资过热现象加剧。针对这一状况，1993年，时任副总理的朱镕基主掌中国经济，开始施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近五年的宏观调控。

　　2.提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。1998年，中央决定在全国范围内停止福利分房，同时人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1500亿的按揭贷款支持。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

　　3.调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平米普通商品房实行一年即为“90/70”(90平米占比必须在70%以上)所替代。其中最重要的一项法规是“截止2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭，也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”言归正传。过去的25年中，政府为了解决中低收入人群的住房问题，先后推出了“安居工程”、“经济适用房”等措施，但碍于各级地方政府财力限制，相关管理办法不配套、不及时，管理尺度宽严不一，致使所建保障性住房未能为需者所有、所用。2007年，时任副总理的李克强主持保障房政策调整后，坚持“市场的归市场，保障的归保障” 两条腿走路的指导思想，在经过三年时间的准备后，于2011年“十二五”起始之年，正式大规模启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划，对市场供应结构的调整，抑制房价过快上涨，促使市场理性回归和健康发展，真正起到了决定性作用，标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

　　行业的现状

　　在经历了超过25年的长期发展之后，我国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步;达到3000美元时，行业发展开始加速;达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期;达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。

　　1.市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理开始被人们所认识，城市开发总量是否脱离总体消费需求决定泡沫存在与否的道理开始为人们所认知。那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的所谓论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者关于“三、四线城市泡沫大于一、二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三、四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡;但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”(楼盘一天内卖光)案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。

　　2.开发商的细分。在经过了20多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型;有战略导向型，也有机会导向型;有上市公司，也有非上市公司;有激进扩张型，也有稳健甚至保守型;有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型;有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。需要特别指出的是，2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一、二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。一批具备了良好基础性条件的区域龙头企业，受国内上市政策限制，加快了选择海外上市的步伐，以求尽快完成与资本市场的对接。2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。

　　绝大多数企业在这一过程中，由于自身条件所限，未能与资本市场完成对接，只能靠自身经营积累、信托和高息拆借资金滚动发展。他们在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一、二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。我曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，指出调整的周期大约为十年左右，调整的结果有两个：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前十大开发商占据;二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前十大开发商一半以上是来自外地的。我们从百强企业的阵营中不难发现，他们基本上是在过去的近十年市场格局调整过程中发展壮大的，千亿级企业不断增多，百强企业的门槛已达百亿以上。市场的规律再次告诉我们，无论任何行业，在其发展的早期阶段，靠机会、运气、粗放式管理甚至靠胆量，也不乏得手和赚钱的案例;但一旦行业发展进入成熟期后，那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出;反之，那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局。

　　3. 产品业态和商业模式的细分。随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等)、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等)、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

　　当前，受我国产业结构的调整、增长方式的转变、出口增长放缓、银行利率市场化步伐加快等宏观因素的影响，国家对房地产业虽未出台任何新的调控政策，但房地产市场的观望情绪日渐加重，投资力度陡然减弱，行业间的悲观情绪正在蔓延。我的看法是，在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景下，置身在经济全球化的环境中，中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支撑，相对高速甚至中速增长也许将成为常态。但是，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了;相反，在当前所谓“充满不确定性”的形势下，相信那些“身康体健”的开发企业，依然可以在年底为投资者呈上完美的业绩答卷;那些面对刚需的产品，无论在哪一线城市，照样可以热销。总之，如果将过去的25年作为我国房地产业发展的“上半场”，今后的20年，将是它的“下半场”。在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论——一个细分的时代已经到来!这是规律推动的结果。