这是河南省房地产界的一场盛事，这是学术界的一次光辉灿笔，这是一场酣畅淋漓的楼市头脑风暴，11月8日，有着“河南房地产界黄埔军校”之称的河南财经政法大学(以下简称“财大”)迎来了房地产专业创立20年的日子。

　　中房协副会长、建业集团董事局主席胡葆森，中城联盟轮值主席、江苏一德集团董事长陈俊，河南豫发置业有限公司董事长王建树，和昌地产(集团)董事长韩恺，郑州万科房地产有限公司总经理蔡平，碧桂园集团河南区域总裁杨海波，以及来自河南房地产界的精英们共聚一堂，围绕“成长·反思·嬗变”主题，进行了一场盛大的地产高端论坛交流会。各位大咖各抒己见，幽默中透着犀利，对房地产快速成长过程中存在的问题进行了深刻反思，并针对未来的转型给出了专业的建议。

　　高峰论坛

　　行业发展的思辨

　　11月8日上午，以“成长·反思·嬗变”为主题的“河南财经政法大学房地产专业创立20年庆典暨地产20年中原高峰论坛”在财大学术报告厅举行。来自全国地产界、我省地产界的领军人物、专家学者和财大新老校友、行业精英、媒体代表共计500余人出席了这一盛会。

　　财大主办的中原地产高峰论坛迄今已成功举办了四届，适逢财大房地产专业创立20年庆典，今年的中原地产高峰论坛自然被赋予了特殊的意义，使本次庆典和论坛在浓厚的喜庆氛围之外，又负载了更为浓郁的思辨色彩，不仅要对过往20年房地产业的发展进行盘整和归结，在向未来进发的当下，又多了一份义不容辞舍我其谁的反思。本届论坛不仅规格高、分量重、影响大、人气旺，而且与会的演讲嘉宾阵容更是今胜于昔。

　　河南财经政法大学校长李小建在致辞中表示，房地产是对经济有着特殊贡献的特殊产业，影响的不仅是过去和现在，还有未来!财大应市场之需，早在1994年就创办了房地产专业，成为河南省最早开办这个专业的学校之一。20年过去了，财大房地产专业的成长、进步和发展，离不开社会各界的大力支持和热情帮助，财大将继续与时俱进，精心培养专业人才，为房地产业培养更多的优秀人才。

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院院长关付新在致辞中表示，今后，学院要担当起时代赋予的责任和使命，继往开来、努力工作、不断创新、加大投入，提高教学质量，让房地产专业更好地满足社会的发展需要，让学院更好更快发展。

　　此外，此次活动，一并颁发了“回报母校优秀校友20人”、“十佳房地产教学实践基地”两项奖项，以奖掖为河南省房地产行业健康发展、为回馈母校作出突出贡献的企业和校友们。

　　校友汇

　　凝聚我们的力量

　　为了聚合更多的力量，11月8日下午，以“时光·母校·我们”为主题的校友汇活动在财大学术报告厅举行，到场校友以及部分在校师生共聚一堂，分享美好时光。刘社教授主持“聚合的力量”校友对话会。成功校友们在台上，抚今追昔，回忆在校时的美好瞬间，感念母校给予的知识滋养和人格力量，并对学院发展、在校生学习以及就业给出了自己的建议。

　　在校友们看来，“聚合的力量”是非常好的一个话题。仅就这次活动的举办，就已经很好地体现了这一点。数月间，为了这一天，学院全员总动员，校友们群策群力，从庆典的策动、方案的拟订、人员的分工、嘉宾的邀请、宣传的启动、影像的拍摄、经费的筹集、物料的筹措、现场的执行，本着节俭、公益办庆典的初衷和原则，或取之于校友，或受助于企业，无论是学院领导、老师、在校学生，还是师出同门、步出校门、心系一门的历届校友，人力、财力、心力、智力、情力，人人倾力、形成合力、凝聚力量，如同万涓成河、百川归海，只为共襄盛会，欢庆佳节。

　　而为了将“聚合的力量”落到实处，还同时举行了房地产校友基金发布会。据了解，河南财经政法大学房地产校友基金由河南财经政法大学工程管理与房地产学院发起，由河南财经政法大学房地产专业创立20年筹委会筹划。基金由专人负责，专业机构运作，目的在于形成长效机制，推动学院发展。

　　此外，为了感谢学院老师们的辛苦付出，校友们投票选出了“学生最喜爱的十大恩师”，并为获奖老师们颁奖。

　　财大房地产专业成立20年，在这20年里，为河南乃至全国房地产业输送人才无数，在“才”的培养之上，“德”也是财大老师们时刻不忘的责任使然。活动时间很短，但未来的路还很长。青春飞扬的财大房地产专业亦将借助此次活动，踏上新的征程。

　　建业集团董事局主席胡葆森

　　希望本土房企能够提前调整自己的战略

　　回顾中国房地产业发展20多年的历程，今年6月初我按捺不住激动的心情，用3天时间写了10年来最长的一篇文章，就是《谈我国房地产业的过去、现在和未来》，特别对过去的25年进行了粗略的反思和梳理。我认为过去20年间，中国房地产业对中国的城市化作为一个重要的载体是功不可没的。

　　房地产发展这20多年主要经历了3个阶段：一个是1997年之前的起步阶段也是无序阶段，一个是1998年之后到2003年的黄金时期和加速时期，一个是2004年之后到现在的波动起伏、不断趋于稳定的发展时期。

　　而随着市场的转变，市场的调整早已开始。调整结果就是我们现在已经看到的两个结果：第一个是每个城市前十大地产商基本上占据了这个城市市场份额的60%以上;第二个是70个大中城市也好，国家300个地级以上城市也好，前十大地产商基本上都不是本土地产商。去年郑州的前十大地产商大概本土地产商只占了3家。因此，我特别希望本土地产商能够提前调整战略，提前选定未来10年的发展方向，包括自己对产品的选择。

　　从现在来看市场出现了新的变化，就是市场进入细分时期。这个细分主要表现为四个方面。一个是市场的细分。我们现在已经不能笼统地再说一线市场、二线市场怎么样或者三线市场、四线市场将要崩盘或者怎么样，各种推断都是不准确、不科学的。二是开发商细分。这种细分过程持续两三年，长则三五年，进入冬眠阶段的开发商3年之后将会有50%~60%甚至更高，今天5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多没有新项目可做了。三是产品细分。未来地产商日子过得比较好的一种是大而强的，一种是精而专的。未来除去经常讲的住宅、商业、工业厂房、仓储物业包括养老产品甚至文化地产，今后专业化产品更加精准、能够满足消费者需求的产品会越来越丰富、越来越多元，这个从产品上也进入了一个细分时期。四是从商业模式上的细分。房地产这样一个传统行业与互联网融合的时代已经到来，随着这样一个时代的到来，这种新型商业模式也将不断出现，这是目前我国房地产行业出现的一个新状况。

　　河南豫发置业有限公司董事长王建树

　　从细分市场弯道超车

　　今天，大家来这里祝贺财大房地产专业创立20年，我很荣幸能参加这个活动。说实话，我很羡慕从这个专业走出的同学，从这个专业走出的同学现在是就业最好、收入最好，也是前景最好的。

　　说到开发商和区域发展的互动，我的认识水平有限，因为我接触房地产时间很短。我这几年走的路线一直是细分市场和专业化市场，比如商业地产，然后做弯道超车。

　　其实，这么多年来，我一直在思考这样一个问题，就是类似我们这种实力不是很强的房地产企业怎么才能发展?结论只有一个，就是我们只能在别人不注意的地方抢得先机。进军航空港区也是基于这样的思路。因为去得比较早，地方政府会非常支持，给很多优惠政策。我们进驻航空港区的时候，地价只相当于现在的1/4。

　　可以肯定的是，临空经济的发展肯定会带来新的商机。而在航空港区的开发过程中，开发商在一个新的区域要有担当，要敢于创造需求、敢于造势。

　　房地产行业已经由野蛮时期进入深耕时期。也正因此，我们也一直在做专业化的市场，就是郊区的商业大盘。一般做郊区商业大盘很多开发商不是太在意，我们在这方面有一定的思路。至于这个路能不能走好，还希望大家多指导。

　　和昌地产(集团)董事长韩恺

　　房企应少关注宏观多关注微观

　　主持人说我是河南企业全国化代表，特别汗颜。在这个行业做了这么长时间，一年400多人才60亿元销售额，还在这样一个课堂上讲我是楷模的话，有点不好意思。其他的不说，碧桂园兰州项目在4天时间就销售了50亿元，我们怎么比?

　　今天，我们的主题是“成长·反思·嬗变”，就河南的房地产市场而言，河南这么辽阔，为什么我在百亿元边缘已经徘徊三年，而河南真正实现百亿元销售额的房企又有几家?这本身就需要我们地产从业者思考。

　　如果非要说谈点什么的话，我的观点很简单：当我们走出这个屋子，你会发现外面很大。我非常同意用制造业思维看房地产，但是做房地产的如果做制造业是找死，所以我们还必须坚守房地产业。对于这一次房地产业大调整我有一些思考，就是你谈宏观没用，在这个市场中你的市场份额小到那么一种小的程度，你谈宏观，你怎么能够进行自我改造呢?当然我并不是说宏观不重要，而是说少关注宏观多关注微观，在当前的市场形势下，进行自我升级改造。

　　郑州万科房地产有限公司总经理蔡平

　　更考验房地产从业人员的时刻到了

　　在房地产行业进入下半场之际，转型是一个绕不过去的话题。其实所谓转型在万科内部不叫转型，叫寻找新的利润增长点。我们也一直在反思：万科从100亿元规模到2000亿元规模，短短时间内达到这样一个增长，那万科的核心竞争力是什么?内部讨论了很久，最后是没有结果的。因为我们找不到万科的核心竞争力。也许过去10年所有房地产企业只有一个核心竞争力，就是掌握资源的能力。

　　当前我们面临的问题是白银时代怎样发展?我觉得考验房地产从业人员的时刻到了。我们可能是一个综合的10年，不仅产品要有竞争力还要有成本控制力，你要通过大量的建造住宅、集中采购来建立你的成本优势，建立护城河也好、防火墙也好，这必须是企业要面对的。此外，未来的房企还要有物业服务能力和配套服务能力。

　　基于未来的房地产市场形势，万科对于新业务的探讨一直在继续。比如消费体验地产、养老地产、产业地产等。集团也专门成立了一个试错委员会，每周开会，开会主要内容是允许你试错。我觉得未来3到5年，万科这些新的业务逐步都会落地，有些会成为万科新的业绩增长点。

　　中城联盟轮值主席、江苏一德集团董事长陈俊

　　未来地产分化会越来越激烈

　　今年中国房地产的这次调整是一次真正意义上的市场调整，这次调整对整个中国房地产业未来有巨大的影响，它会让一些本来不应该进入这个市场或者不具备进入这个市场能力的企业慢慢退出这个市场，让卓越的企业做得更好。

　　从改革开放30年来看，中央政府上世纪80年代提出本世纪末要翻两番，其实这个翻两番你仔细想想解决什么问题?就解决老百姓所谓衣食住行问题。前面20年，你只要跟上了衣食住行，基本上都发了财。那未来20年到底做什么能够发财呢?

　　我个人认为，未来20年一定要分析一下它到底是什么?如果大家房子也有、车子也有、衣服也不缺、吃的也不愁，可能你更多需要的是精神愉悦、身心健康和教育、娱乐、文化等，这些体验式消费会成为消费主流。而体验经济到来以后，地产和这个方向的结合会是一个比较大的规模。

　　这是一个方面，另一个方面互联网对整个社会的改变确实是根深蒂固的。前面10年互联网或者移动互联网改变的是信息对称问题，未来10年我觉得移动互联网最大的价值是解决信用对称的问题。这个对未来房地产业也会产生很大的影响。

　　对于房地产市场未来的发展，从行业层面上看，讲到白银时代，一个根本逻辑就是有制造业思维，过去一二十年房地产商大部分是靠投资收益，跟干活干得好不好有一点点关联，关联不是特别大。未来的房地产将回归服务业，现在盖房子成为我们的主要任务，未来房地产的好坏完全取决于社区环境和服务的提升。

　　此外，房地产分化在集中中加剧。一方面有很多企业会退出这个市场，另一方面有很多企业转型成各种细分市场。现在地产开始剧烈分化，特别是专业做养老的、专业做商业的，专业商业里面又分专业做商超的、专业做街区、专门做社区商业的，全部进行分化。所以同学们未来走向社会以后，可以好好研究一下自己所从事的专业方向。

　　而且，从开发商本身来讲要关注C端，我们要研究C端需求。我们最近在研究娱乐性，就是乐视的宽带网接入，比如PM2.5等这些东西，未来产品服务方面会混合成一个新的格局。希望同学们通过对地产的研究、地产服务业的研究、互联网的研究，让未来20年地产行业更加精彩。

　　碧桂园集团河南区域总裁杨海波

　　新形势下还是要专注于把房子做好

　　讲到碧桂园的时候，很多同学听着会觉得像故事。因为碧桂园开发的项目很多都是郊区大盘，而且业绩还不错。就如韩恺董事长讲到的碧桂园兰州项目一样。但真要这样做，不仅要会算账或者判断市场，还需要一种洞察力。

　　以前提起碧桂园的时候别人都说“用卖白菜的价格卖别墅”。但是随着房地产市场形势的转变，这种时代可能一去不复返了。如何应对新的市场形势，成为大家最为关注的一个话题。

　　从公司来讲，现在大家也在思考这个问题，包括大家经常会提到的互联网思维。集团最近这一段时间也专门让高管学习，包括大家所有人都看《互联网时代》视频。在这样一个互联网时代、互联网思维下我们怎么做我们的房子?我们可以完全围绕着互联网去转?不可能，因为我们还是要专注于把房子做好。

　　那么，到底该如何做?前一段时间我见集团董事局主席杨国强，当时他在地上写了一句话：“建老百姓买得起的好房子”。我们可以理解为这就是碧桂园应对新的市场形势的策略。老百姓就是我们产品的定位，我们面对的客户是老百姓。买得起就是我们提供的产品要让别人觉得好，但最重要的是买得起。好房子关系到客户的黏性，让客户在这里住得舒服。

　　最后套用杨国强主席的一句话，在这个行业里面，什么都不缺就是缺人，只要有人才，一切都有。

　　河南财经政法大学教务处处长李晓峰

　　房地产市场进入新常态

　　10多年前接受央视专访，他们问两个问题，一个是中国房地产有新常态吗?第二个问题是河南跟郑州房地产情况到底怎么样?房地产到底有没有新常态，我个人认为是有的。

　　第一个是房地产与国民经济之间的关系进入一个常态。我个人感觉正常的逻辑包括发达国家所走过健康的房地产发展历程，应该是房地产是国民经济发展的一个结果而不是国民经济发展的一个原因。

　　第二个是市场机制发挥决定性作用将会成为常态。十八届三中全会以后我们注意到一个新提法，市场机制要在市场经济中发挥绝对作用，这个提法也完全适用于房地产业，政策市的时代已经结束。

　　第三个是趋势性的机会消失，结构性的机会呈现，这是一个常态。过去10多年房地产市场几乎是一个单边上扬的市场，但是现在这个时代已经结束了。旅游地产、文化地产、养老地产、产业地产都可能有机会。

　　第四个是房地产市场和房地产企业的分化是常态。

　　河南财经政法大学教授刘社

　　人才培养转型要走在企业转型之前

　　我作为一个一线老师，见证了这个专业的诞生、发展，而且听到这么多老总评判，真的感慨万千。在这里我接过主持人给我的话题，企业都在转型了，我们人才培养如何转型?企业在转型，我们的人才培养转型更得先行。

　　我认为这个转型应该有三个“新”。首先是教学理念要新。你不再是培养循规蹈矩的合格学生，而是社会需要的人、企业需要的人，能够适应社会变化的人。第二就是教学内容要新。市场在多元化，都在拥抱互联网或者区域发展，那我们怎么样跟踪市场，发现市场的一些新规律，这是对我们的一个挑战，就是教学内容必须得最可能地贴近市场。最后一个就是教学模式的创新。我的理解就是开门办学，校企联合，包括今天这个盛会，我们为什么请了这么多嘉宾，还有我们的合作企业?这就是开放姿态办学。

　　这几年特别是近五年，我们学院在这方面做了很多尝试。我们觉得转型如果光靠学校原来那种办法绝对是不行的，我们的老师需要进企业，脱胎换骨来培训转型，我们的学生更是这样。我希望今后各位企业家能够给点方便，能够多到高校走一走。