在以往的试点中，共有产权房被当作保障房的一种，不少观点认为这是用来取代经济适用房与限价房的升级版。支持共有产权房的观点认为，这种形式既缓解了地方政府保障房融资困难的问题，又降低了购房者的购房门槛，且其经适房的特点在于产权明晰，售出时按产权比例与政府分成即可，无须似经适房一般由于各地补地价的标准不一而产生纠纷。但很多反对者却认为，如果公有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。

    应时而生的共有产权房

    在过去几年中，经济适用房之所以饱受诟病，一个很重要的原因就是无法挑选出适合的申请者，经济适用房往往流向与权力接近的居民。近年来不时传来经济适用房为权势者侵占的新闻，最典型的莫过于原郑州二七区房管局局长翟振锋在经适房项目——兰亭名苑小区拥有20套住房。也正是如此，从2012年起，广东、江西、河南等省已经开始停止建设经济适用房。

    “但停止经济适用房也带来了一些问题，那就是低收入人群的住房没法得到解决。在此背景下，很多地方推行公共租赁房从而解决中低收入阶层的住房问题。尽管公租房解决了这些人的居住问题，但同样产生了一个问题，那就是政府用于建设住宅的成本过于巨大，每年的租金收入完全弥补不了巨额建设成本，甚至连利息支出都不能覆盖。”有专家表示，正是在这种背景下，共有产权房出世了。

    所谓共有产权住房，即居民个人与政府在土地出让初期，便明确供应对象、供应价格和户型等条件，政府以让渡部分土地出让金等方式，按比例与购房个人共同拥有住房产权。

    以北京市为例，去年下半年北京推出2万套共有产权性质的公共产权房，今年将供应5万套，占全年商品房销售的50％左右，可大大改变住房供给结构，同时，公共产权房价格比周边市场价低30％左右，将对今年北京市场房价起到较大的缓冲作用。

    专家政策解读

    共有产权住房，其主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

    共有产权房最大的特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为共有产权房出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房价实际上是“随行就市”。另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。

    “因为没有谋利空间，避免了‘开宝马住经适房’和‘经适房抽签六连号’等问题。这对以往漏洞频出的经济适用房来说应该是一个进步，可以说是应时而生。”有专家分析说，与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减小。申购价格基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。