公共产权房政策并非完善

    在高房价的现实冲击下，共有产权住房上市交易，如何避免重蹈经济适用房、限价房出现的“套利”现象，就显得尤为重要。

    现时试点中的共有产权房也并不是严格遵守“中低收入住房困难家庭”的标准，上海目前的准入门槛已放宽到月收入达5000元的亦可申请。对比于廉租房的低收入家庭概念，共有产权房的适用对象更准确来讲应该是未有资本积累的中等收入群体。“如此一来，共有产权房不属于保障房，性质则变为政府与个人的共同投资。那么，不属于保障房则没有了保障房福利被挤压的问题，却产生了新的问题。”有专家认为，若适用对象如已有的试点所施行只限定收入标准，不限定是否有房产，很可能引来改善住房需求群体的申请，不仅不符合面向低收入人群的初衷，亦更容易陷入常见的保障房分配猫腻。若要将范围圈定在既不属于保障对象但又买不起商品房的人群，则应在限定收入标准的基础上加入无房一族的标准。

    同时，从以往经济适用房的困境来看，申购成功往往成为个人事实上的“恒产”，加上配售和退出缺乏合理机制，由此问题丛生。而共有产权住房是一种有限产权住房，政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。

    有业内人士分析，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。“若为共同投资，即使政府享有优先收购权，收购时是否按照市价，如何防止政府利用行政权力强行以低价收购的现象，政府回购后的共有产权房将作何用？在对共有产权房的解读中，都只提及业主在期限内赎回即使房屋增值亦无须支付差额，若出售则增值部分按产权比例与政府分成？但这是建立在房价无限上涨的前提下的，若房价出现下跌，则业主赎回时是否仍按原价，既为共同投资，政府会否按产权比例共同承担跌价损失？除此之外，共有产权住房能否抵押贷款、能否租赁、收益如何分配等目前也都没厘清，缺乏系统完善的顶层设计。”

    此举一出必能降低房价？

    近两年，国家为了控制房价的过快，增长出台了一系列调控措施。来自中央有关部委的房地产调控政策涉及土地管理、信贷、税收和交易秩序等各个方面，力度之大前所未有。但调控效果与预期相距甚远，房价仍然持续走高。

    “房地产调控方式逐渐向市场化方向转变。其中一个突出表现就是通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力。”有专家表示，以往政府调控楼市主要采取的是收紧对房产开发商的信贷、控制二套房贷等措施，其结果是商品房供应量减少，保障性住房建设又远未跟上，加剧了供求关系的失衡，因此在抑制投资投机性购房的同时，必须加大普通住房尤其是保障性住房的供应量，这才是抑制房价过快上涨的最有效方法。

    新闻链接

    我国现有的几大类保障房体系

    经济适用住房：是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

    廉租房：是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

    公租房：通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

    安置房：政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

    安居商品房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。