银行态度保持观望 个别银行松动属个案

　　以往，开发商一旦降价，银行会有相应的“救市”动作出现，如今的情况怎样?

　　据法制晚报报道，近日，南宁、杭州、无锡等地被传限购“松绑，在北京市场，首套房贷款利率出现“松动”，北京农商银行给出9折优惠。另外，多家银行的放款时间加快，年初至少需要1个月以上的时间，现在基本在10个工作日左右，最快的甚至1天放款。

　　“农商行首套可按9折申请，对工资流水要求不太高，3个月后可提前还款，没有违约金。”最近几天，准备买房的王先生相中了团结湖附近的一套二手房，在咨询房贷时，中介经纪人向他推荐。

　　经纪人说，北京农商银行刚刚成为他们这家房产中介的合作银行，因此利率方面给出优惠。

　　除此以外，工行、光大银行等银行及多家房贷机构，以保持年初基准利率或上浮5%的利率为主。

　　光大银行客户经理王先生表示，利率执行多久需要看公司整体业务政策调整情况。

　　虽然目前只有一家银行首套房贷利率出现打折优惠，但多家银行的放贷时间缩短，此前由于银行放款额度限制、钱款紧张等原因，放款时间普遍在3个月左右。

　　“现在有银行宣传有折扣，但到时候能不能做到就不好说了。”中原地产市场研究部总监张大伟分析称，现在房贷还是处于紧张状态。

　　至于出现首套房贷利率9折优惠，张大伟认为，看似利率下调，但并不能代表整体市场。

　　“就好像现在二手房市场，也有个别涨价的，这是个案，不代表整个市场。”张大伟分析，个别银行特别是中小银行因为网点少等原因，占的市场份额很小，可能为了竞争市场份额，会有一些优惠，但这不是主流。

　　房企财务状况恶化 机构预测开发商普遍降价

　　房市僵局下，最为着急的就是开发商了，开发商的情况怎样?据投资机构的报告，不少上市房企的财务状况堪忧，这种情况下，机构预测，扛不住的开发商会普遍降价。

　　据21世纪经济报道，5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。

　　高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。

　　同时，中信证券近日发布的报告也称：预计开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出，2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

　　与此伴随的是基金的撤出。据Wind统计，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。

　　高盛高华进一步指出，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。

　　开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。

　　历史总有相似的地方，与2008年和2011年的情况相同的资金困局是否会影响开发商降价销售?

　　广发证券统计的全国15个重点城市库存指数，继续创下新高。这反映了近期成交依旧疲弱的事实。

　　广发证券近期在海西地区、长三角地区以及京津冀地区的草根调研反馈显示，银行对于购房信贷的支持力度在不断减小，首套房按揭贷款利率普遍上浮5%-10%，部分银行部分楼盘甚至有上浮15%的情况。市场的整体观望情绪依然较浓。

　　开发商为迎接5月的旺销季推盘有所增多，但去化速度仍延续了前期的缓步下降趋势。高盛高华对相关上市企业的应收账款趋势进行分析后发现，这些相关企业的应收账款天数有所增加。高盛高华判断，开发商可能会在二季度普遍大幅下调房价。

　　但开发商和资本市场对楼市的判断始终存在距离。据21世纪经济报道报道，还没有任何一家房企执行全面降价策略。分化不仅仅出现在不同城市之间，甚至存在同一城市的不同楼盘。

　　宋延庆认为，当下市场出现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到一定程度的自然回调。而高盛高华则判断，行业的收缩期已经开始。