中原地产研究部客户主任熊小洪表示，租赁市场相对是较为“刚需”的市场，预计下半年需求量会保持平稳，但由于租赁市场与买卖市场高度关联，而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨，因此租赁市场租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨而上涨。

　　一手回报率偏低

　　二手性价比更高

　　商业公寓售价难涨租价尚可

　　近期，南沙、黄埔商业公寓销售行情相当不错，业内人士表示，从目前已经进入二手市场商业公寓来看，其升值缓慢，不过租金尚可，面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓租值其实相差不大。目前，很多人将目光投向首付几十万，不限购不限贷的商业公寓上，虽然回报率偏低，尤其是一些新兴区域公寓，还需持有相当长时间才能看到收益。不过市场变化难说，例如福建就出台促进去库存的新政，允许开发商根据市场情况主动调整项目类型和户型，尤其是允许房地产项目转型，意味着商业项目不好卖，可以转成住宅性质。

　　3.1万买两年后3.3万难卖

　　卢先生前年底以3.1万元/m2左右的优惠价格购买了珠江新城一套110平方米左右商业公寓的现楼尾货，很快以7000多元的租金放租，投资回报率不到3%，今年因急需资金，卢先生将公寓以3.3万元/m2放售，不过一直难以脱手。

　　商业公寓并不像同地段的住宅带优质学位，加上是商业性质，本身价格已较高，市场需求量和交投活跃度都比不上住宅，因此近年商业公寓价格涨幅不大。如保利中环国际公寓成交均价与前两年基本持平，三木国际公寓近一两年价格上涨较缓慢。不过，近三年这些商业公寓租金却逐年上涨。2012年时保利中环国际公寓租金约80~90元/m2/月，2013年约90~100元/m2/月，如今已上涨到100~110元/m2/月，年均涨幅10%左右，时代you公寓近三年来租金年均上涨8%左右。

　　合富置业名门分行主管卢炼炼表示，珠江新城二手商业公寓的价格比住宅公寓要便宜一些。不过，面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓每平方米的租值其实相差不远，而单价稍低的商业公寓在租金回报上会高一些。但由于住宅公寓带有学位，因此不少买家都有买学位房然后放租的打算。

　　珠江新城的住宅公寓当中，铂林国际公寓目前较受市场欢迎，租金回报率在3%以上。其中，36~38平方米的复式小户型，二手售价约155万~160万元，租金约4300~4500元/月。50~55平方米两房一厅二手售价约200万元左右，租金约5500~6000元/月。

　　卢炼炼表示，铂林国际公寓租售客户群中年轻白领占70%，主要因为铂林国际公寓是区域总价相对较低、有复式设计且有学位，对预算不宽裕的年轻白领来说，性价比较高，门槛较低，可投资自用。珠江新城的商业公寓中，如盈丰、盈力等45~50平方米商业公寓售价约130万元，月租约3600~3800元左右。

　　投资二手公寓性价比高

　　中原地产商铺部高级营业经理王雷表示，近期南沙、黄埔、番禺一手商业公寓成交行情相当不错，价格在1.2万~1.3万元/m2，地铁上盖型的公寓，虽然其租售行情可能还需要等待相当长的一段时间，以持有为主，但其发展潜力不错，而且主要是投入不高，在投资渠道有限的情况下，还是能吸引投资客的，不少公寓都有客户一次购买几套的情况，因此此类公寓可以买来用于办公，相比写字楼其使用办公成本更低。

　　与一手商业公寓相比，投资二手商业公寓性价比更高，较适合追求稳定月租金的投资客。相对而言，二手公寓单价便宜，小户型总价低，如越秀区许多商业公寓租金回报率能达4%~6%，回报率不差。如有多个公寓项目可选择，首先是要看地段，地段不同，商业氛围也就不同，这决定了公寓本身的价值和租赁活跃与否，直接影响投资收益，另外选择公寓时还要留意其税费。住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费相加通常达总价10%~14%。