核心提示|限购、限贷一再升级的情况下，郑州住宅似乎步入“稳定期”，但另一边的商业地产因不限购、总价低的暂时优势露出了活力。包含在商业地产内的写字楼、商铺、公寓三类产品，当下境遇各不相同。

　　自去年10月住宅限购后，一直不温不火的郑州写字楼市场开始逐步升温，成交量、均价均有提升。据统计，2017年一季度，写字楼均价较去年同期增长26.5%。

　　而商铺买卖则不容乐观，郑州出现开盘数月零去化的囧境。有业内人士坦言，郑州商铺市场出现投资氛围较弱，价格上升疲软，且高库存压顶，消化周期长等难题，特别是自限购政策后，商铺的成交量不增反降，受到电商等大环境冲击，商铺投资回报仍难预料，相比之下，热点片区内集中式大型综合体商铺，或是更优选择。

　　公寓产品则成了限购后的香饽饽，数据显示，截至目前，2017年入市的公寓面积大概在150余万平方米左右，业内预计，在住宅限购的影响下，公寓市场的关注度或将持续走高。

　　1.写字楼行情走好价格同比上涨近三成

　　据RET睿意德统计数据显示：郑州写字楼2017年第一季度共计成交15.5万㎡，均价13519元/㎡。与去年同期数据对比，一季度写字楼成交量较去年同期增长49.0%，均价较去年增长26.5%。数据能真实地反映市场情况，从数据上来看，一季度写字楼市场明显回暖。

　　房地产调控日趋严厉，让住宅市场逐级趋向平稳，尤其是各种限购、限贷的政策，迫使房企和投资者将目光转向了商业地产。越来越多的人意识到了资产保值增值的重要性，纷纷寻找优质投资渠道，其中，写字楼因其投资收益高、不受楼市政策影响等特点而备受青睐，写字楼也就成为当下热门的投资领域。“什么时候开盘，这一次我一定要买一套写字楼。”上周末在郑东新区某写字楼营销中心，李先生向置业顾问了解详情，李先生说，“当限购政策出来后，我就密切留意着写字楼和动态，生怕自己错过机会。”据置业顾问介绍，类似李先生的客户，其实还有很多。

　　RET睿意德华中区高级总监石俊东认为：实际上郑州政策利好、规划落地，对房地产最直接影响体现在写字楼的租售端上。以郑东新区为主的写字楼集中区域，将迎来新形势下城市框架扩大、第三产业经济飞速发展带来的去化机遇。伴随国家中心城市、自贸区建设的深入推进，大量产业中心迁入、人口加速聚集，郑州写字楼市场将迎来最值得期待的时机。也有业内人士表示，除了硬件和服务的比拼，写字楼能否为企业成长提供更多附加值，也将成为投资者决策的关键条件。

　　2.商铺成交量大幅下降价格几乎未上涨

　　2011年，郑州首次出台限购令。没有对商铺、公寓等商业、商住类房地产产品进行控制，去年到今年郑州多次调控政策，也没有对商铺、公寓等商业、商住类产品进行限购，但几年来，不限购的商铺投资热度却大幅下降，“一铺养三代”几乎成了一种梦想。

　　几年前，王女士花了600万元一口气买了北环某购物广场三个铺面。但由于该购物广场经营情况每况愈下，王女士的商铺也空置了很久。“同样的600万元，我当初要是拿这些钱去买3套房子，现在怎么说都是稳赚不赔。就算不卖，每年光收租金都能有不少收益。”看到买了住宅的朋友都赚了钱，王女士后悔不已。

　　据有关机构数据显示，一季度郑州商铺市场共计成交5.3万㎡，均价19694元/㎡。与2016年同期数据对比，今年一季度商铺成交量下降49.5%，成交量下降明显;价格方面，郑州市商铺均价与去年同期基本持平。

　　升龙天玺项目负责人李女士告诉记者：“我们现在写字楼、住宅底商都是期房，目前在售均价在3万左右，因为都是200-300平方米的大户型，一般客户承受难度大，相对去化率一般。”

　　位于嵩山路和航海路交叉口的升龙城项目比较典型，“位于航海路的升龙城8号院是写字楼主体，其1~3层底商是整体出售，共3000㎡，一直没有卖出。”升龙城相关负责人说，“但位于嵩山路的升龙城11号院住宅底商就去化比较好，因为都是100多㎡的商铺。”

　　有业内人士分析，影响商铺市场的因素较多，但近年来，互联网电商发展迅猛，实体商铺备受冲击。石俊东表示：导致郑州商铺“消化不良”的原因，除了低迷的实体市场经济环境外，还跟前期规划定位不科学有关系。由于之前郑州开发商普遍采取大体量的盒子型裙楼商业开发模式，导致商铺产品定位、规划以及招商和业态定位都出现问题。

　　3.公寓均价略有上涨同比增长26%

　　据数据统计，2017年入市的公寓面积大概在150万㎡左右，项目含万科民安星辰、万科誉、谦祥万和城(楼盘资料)、经开万锦城、郎悦公园道一号等20余个。

　　高房价和限购政策的影响，使得不限购的公寓关注度得到很大的提升，价格也随之水涨船高。据了解，2017年第一季度全市公寓共计成交29.4万㎡，均价10592元/㎡。成交量较去年同期增长185.4%，增幅较大，成交均价较去年同期也有33.9%的增幅。

　　第一季度郑州的公寓市场总体呈现一个量价齐升的现象，尤以3月表现最佳。从区域上看，供应量大、成交热点区域依然集中在高新区和郑东新区，其中高新区公寓成交主力为公园道一号和石佛艺术中心，两者贡献了整个区域成交量的56.7%。郑东新区公寓成交量主要受正商博雅广场拉动，该项目贡献了整个区域成交量的37.1%。

　　有民间机构数据显示，郑州公寓4月份成交均价为10732元/平方米，环比增加0.4%，比去年同比增加26%。

　　4.商业地产去库存压力仍然较大

　　目前，郑州商业地产销售额保持了稳定上涨的态势，同时，商业地产的高库存问题也一直存在。除了写字楼市场的供应过剩，商铺由于受电子商务的冲击，市场需求逐渐走低。

　　住宅市场执行严格的楼市新政，市场投资氛围趋冷，购房者观望情绪蔓延，写字楼同样也会受到影响。河南省商业经济协会会长宋向清认为，写字楼市场表现一定会比双限之前好，这个判断是准确的，但这不代表写字楼的春天来了。写字楼市场好坏取决于供求关系，目前郑州写字楼市场，供大于求问题突出，因此，住宅限购后，写字量的销量并不会因此上升。

　　一位业内人士透露，目前郑州的商业地产市场产量过大，对销售性的产品来说，未来三五年的销售压力都会比较大，市场供应明显过剩。对于未来写字楼市场的发展，写字楼不仅要将客户变为用户，还应实现“互联网+写字楼”链接、交互、社交的平台，引导更多写字楼向“互联网+”时代创新转型。在目前供应量高、同质化严重的市场环境之下，商业地产项目的成败，不仅仅取决于项目的地段、品质等，还取决于地产开发商资源整合、招商引资的“软实力”。